賃貸の原状回復費用はいくら？相場・負担割合・トラブル回避まで徹底解説

自然に経年劣化した設備については対象外とされ、そのままの状態で賃貸人(貸主・オーナー)へ明け渡してよい、と考えるのが基本とされています。

ちなみに原状回復工事は、壁紙や床材・ふすまなど、室内の物が対象になるパターンが多く見られます。
外壁・ベランダなどの外装については、オーナー側が定期的にメンテナンスの防水工事を発注するのが一般的であるためです。

参考：「国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について」

借主は、賃貸借契約の終了時に、借りていた物件を原状回復して貸主(オーナー)に返還する義務を負っています。

「原状回復義務の範囲」の基本的な考え方は次のとおりです。

地域の条例や、不動産契約の内容によっても規定が微妙に異なることもあり、解釈の仕方も実はさまざまです。

原状回復の工事費において、借主・貸主それぞれの負担額の割合は、借主の居住年数や使い方によって変わります。

原状回復工事の費用相場は安いもので数千円程度、高いもので100万円程度と、リフォーム内容によって大きく変動します。

まずは、賃貸オーナーの方が実施する主なリフォームの工事費用について、ご紹介します。

万一、下地まで劣化している場合には、費用相場よりも高くなります。
最終的にかかる値段については、必ず現地調査の際にリフォーム業者に確認してください。

フローリングの1畳あたりの張替え費用は、その方法で変わります。

採用するフローリング材によっても費用が変動します。

マンション・アパートの場合は、下の階に音が響かないよう、防音性の高いフローリング材を使用します。

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傷・へこみの補修費用は、施工範囲が1㎡以下であれば8千～3万円です。
補修箇所が多い場合には、6万円位かかることもあります。

畳の交換方法には、3種類あります。
畳にはさまざまな等級がありますが、一般的な賃貸住宅であれば、たいていは最もグレードの低い商品を使用します。

安価な量産品を使った畳のリフォーム費用は、次の通りです。

高級な畳に新調する場合は3万5千円以上かかることもありますが、賃貸物件であまり高級な商品を選択する必要はないでしょう。

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カーペットの張替え費用は、1畳あたり8千～1万5千円位です。
1枚の大きさが40～50cm角位のタイルカーペットの張替えの場合は、1畳あたり1万円前後の費用がかかります。

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クッションフロアは、洗面所やトイレに採用されることが多いビニール製の床材です。
張替え費用は1畳あたり1～3万円ですが、洗面台やトイレ本体を一度取り外してから施工する必要がある場合は6万円近くかかります。

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壁紙・天井クロスの張替え費用は、1㎡あたり1,000～1,500円です。
グレードの低い壁紙を選べば、1㎡につき750～800円で施工できる場合もあります。

また、別途500～2,000円位の廃材処分費がかかることもあるので、見積書の内容をよく確認しておきましょう。

壁紙の工事費用は業者によって「ｍ(メートル)単価」で作成する場合と「㎡(平米)単価」で表記する場合とがあるため、見積書を確認する際には気を付けましょう。

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物をぶつけてしまった際にできた壁紙の穴の補修は、1～3万円の費用がかかります。
ただし、大きな穴をあけてしまい、壁紙をはがして石膏ボードも交換が必要な場合には、総額で6万円位になることもあります。

ちなみに石膏ボードの交換費用は、1㎡あたり約1,500～3,000円です。

巾木(はばき)とは、床と壁紙の間の部材です。
掃除機や家具を壁紙にぶつけないよう保護し、内装のデザインを引き締める役割も果たします。

壁紙や床材の交換の際には、この巾木も一緒に取り換えることが多いです。
巾木の交換費用はサイズ(高さ)やグレードにもよりますが、1ｍにつき370～800円です。

システムキッチン全体の交換費用は50～100万円、間口幅が90～150cm位のミニキッチンであれば約15～50万円です。

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シンク(流し台)のみの交換で済む場合は、5～13万円で施工できます。

>> シンクの傷の消し方や予防方法を解説！傷がつきにくいシンクはある？

コンロのみを取り換える際は、ガスからガスなら3万5千～18万円、IHからIHなら5～21万円程度のコストがかかります。
入居者対策としてガスコンロをIHへリフォームする場合の費用は、9～25万円程度です。

なお、シンクやコンロのみの取り外しができない機器の場合は、キッチン全体を丸ごと交換しなくてはなりません。

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トイレ本体を交換する場合の費用は、10～30万円です。
破損してしまった便座部分のみを交換する場合や、人気の温水洗浄便座(ウォシュレット)を設置する際には、5～10万円でリフォーム可能です。

>> トイレリフォームの費用相場

劣化した洗面台本体や洗面所全体をリフォームする場合の費用は、10～35万円です。
割れてしまった洗面ボウルのみの交換が必要な時には、約4～7万円かかります。

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一般的なユニットバスのお風呂全体をリフォームする場合には、20～80万円の費用がかかります。
浴室のサイズや、交換する浴槽・壁材などの素材によって金額が変動します。
お風呂のタイルの補修・交換であれば、予算は3～10万円位です。

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一人暮らし用の物件に多い、洗面台とお風呂が一緒になった2点ユニットバスや、トイレも同室にあるタイプの3点ユニットバスを丸ごと交換する場合には、リフォーム費用は40～75万円です。

比較的新しい物件では見られなくなってきましたが、一人暮らし向けの部屋によくあるバランス釜を交換する際には、20～25万円の施工費用がかかります。

キッチンやトイレ・浴室の換気扇のリフォーム費用相場は、修理のみなら8千～2万円、本体を交換する場合は3～15万円です。
室内干しができる「浴室暖房乾燥機」を交換する際には、10～40万円のコストがかかります。

システムキッチンに多いタイプの「レンジフード」の場合、交換費用は10～20万円位は必要です。

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室内ドアを交換する費用は、ドアの形状・素材によっても金額が異なります。
クローゼットやトイレのドアなら3～10万円、防水性が必要とされる浴室ドアの場合は5～16万円程度かかります。

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ふすま・障子の張替え費用は、和紙やデザインにこだわると、1面あたり5千～1万5千円以上と高額になりますが、賃貸住宅では低グレードの物を使用することが多いでしょう。
たいていの場合、ふすまの張替えは1面あたり2～3千円、障子の張替えは1枚あたり2～6千円位で済みます。

建て付けが悪くなったふすまを新調する場合には、1枚につき1万5千円前後の費用がかかります。

窓のリフォームは、採用する窓ガラスやサッシ枠の素材のほか、窓自体の大きさによっても金額が変動します。

窓のサッシ・ガラスを含めて全体的に交換する場合の費用は、1ヶ所につき10～50万円です。
サッシのみを交換する際は1ヶ所あたり3～5万円、網戸の張替え・交換を行う場合は1枚につき3～5千円位の施工費がかかります。

なお、窓の外枠(木枠)を修理・交換する際の予算は、1ヶ所2～6万円位と考えておきましょう。

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汚れてしまった柱をリフォームする場合、部分補修程度なら1～6万円の費用で済むでしょう。
ペットの引っかき傷などの範囲が広く、柱の交換が必要になる場合には、5～10万円のコストがかかります。

ハウスクリーニングの費用は、部屋の広さやクリーニングする部位によって多少異なりますが、集合住宅で1R～2LDKの広さの部屋全体を清掃する場合、総額で1万5千～7万円になるケースが多いです。

ハウスクリーニングは基本的に貸主が負担するものと考えられており、実は退去時の支払い義務について一番トラブルになりやすいものです。

ただし入居時の契約書の「特約」に記載されている場合には、ハウスクリーニングの費用は居住していた借主が負担しなくてはいけないパターンがあります。

具体的には、以下のすべての条件を満たしている場合、借主側にハウスクリーニング費用を請求してよいとされています。

不明な点やあいまいな点は、あらかじめ貸主・借主の間で明瞭にしておくことが望ましいですが、両者の間で解決できない場合には、国民生活センターや、お住まいの地域の不動産相談窓口に問い合わせてみましょう。

オーナーの方の立場からすると、1日でも早く原状回復工事を完了し、次の入居者を迎えたいものですよね。
費用を安く済ませるためのポイントをまとめました。

工事費用を抑えつつ、悪徳業者によるずさんな工事を回避したい場合には、ななるべく3社以上のリフォーム業者に見積もりを依頼し、価格や工事の提案内容を比較することをおすすめします。

>> リフォーム相見積もりのマナー・注意点

物件のリフォームをする際には、キッチン・浴室・トイレといった水回りは、まとめて工事しておくとよいでしょう。

いずれの設備も10～20年に一度のサイクルでメンテナンスが必要です。
配管工事と内装工事をまとめて行うと作業が効率的であることから、別々にリフォームするよりも安く済むケースがほとんどです。

「洗面台は新しくてきれいな分、お風呂の古さが目立つ」など見映えの問題も出てきてしまうため、できれば住宅設備は一緒に交換しておきましょう。

リフォーム業者への原状回復工事費の支払いは、物件の貸主であるオーナーや管理会社が行います。
借主が負担すべき修復工事の費用については、後から請求されることが一般的です。

借主の方がご自身でリフォーム業者を探したい時には、必ずオーナーの許可を得ましょう。

借主が負担する原状回復費用は、故意・過失によって生じた損傷の修繕費用です。

具体的には、次のようなケースが該当します。

これらは、適切に管理していれば防げた損傷（通常使用を超える損耗）と判断されるため、借主の負担となるのが一般的です。

ただし、借主がすべての修繕費用を負担するわけではありません。

国土交通省のガイドラインでは、原状回復費用には「減価償却」が適用されるとされています。
国土交通省ではホームページに『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』およびガイドラインの位置付けの解説ページを公開しています。

建物や設備は、年数の経過とともに自然に価値が下がります。
そのため、修繕費用は使用年数に応じて貸主と借主で分担されます。

入居率アップのためのリフォームは貸主負担

また、次のようなリフォームは原状回復には該当しません。

これらは物件の価値向上（入居率アップ）を目的とした改修であり、貸主が負担する必要があります。

壁材や水回り設備など、築年数や居住年数が経つほど劣化してしまうため、建物や設備の価値は自然に減っていきます。

例えば、

• 2年居住した場合
• 8年居住した場合

では、後者のほうが設備の劣化が進んでいるのが自然です。

また、長く住んでいるほど家賃の支払い総額も増えているため、借主の負担割合は相対的に軽くなる傾向があります。

原状回復費用は、居住年数に応じて減価償却されます。

たとえば、壁紙クロスの修繕費用が1万円かかるケースで見てみましょう。

借主の負担割合は次の式で計算されます。
1 −（居住年数 ÷ 耐用年数）

今回の場合
1 −（24 ÷ 72）＝ 約66％

• 借主負担：10,000円 × 66％ ＝ 6,600円
• 貸主負担：10,000円 − 6,600円 ＝ 3,400円

この計算方法は一例であり、実際の負担割合は以下によって異なります。

• 建物の構造（木造・鉄筋など）
• 契約内容
• 地域のルール

最終的には、貸主と借主の合意によって決定されます。※壁紙の耐用年数は一般的に6年とされています（国土交通省ガイドライン）

借主が負担すべき修復費については、入居時に支払っている「敷金」の範囲内で賄えたという例も多くあります。

逆に、敷金よりも低い金額で原状回復工事を完了できた場合には、貸主は借主へ残額を返却するべきです。

敷金の返却に関するトラブルは毎年多いので、原状回復工事費に関するお互いの負担額について、必ず確認するようにしましょう。

トラブルを防ぐためには、次のことが重要です。

退去時には、貸主（オーナー）と借主が一緒に室内を確認し、
修繕が必要な箇所と負担区分をその場で確認することが大切です。

• どこを修繕するのか
• 誰が費用を負担するのか

を明確にしておくことで、後のトラブルを防げます。

立ち会いを行わなかった場合、
後から高額な請求を受けるケースもあるため注意が必要です。

退去時に提示される見積書や精算書は、その場でサインする必要はありません。

• 内容に納得できない場合は持ち帰って検討できる
• サインしなくても追加の家賃が発生することはない

不明点がある場合は、消費生活センターや専門家に相談することも可能です。

原状回復費用や敷金返還でトラブルになった場合は、
一人で抱えず第三者に相談することが重要です。

• 消費生活センター
• 自治体の相談窓口

地域ごとにルールが異なるため、最寄りの相談窓口に問い合わせると確実です。

原状回復工事は、適正価格で施工できる業者選びも重要なポイントです。

次の入居者が快適に住めるようにするためにも、
実績のある業者に依頼することが望ましいでしょう。

当サイト・リショップナビでは、「原状回復工事」や「入居者アップ対策のためのリフォーム」の経験が豊富な施工業者を多数ご紹介しております。
適正価格で、安心の原状回復工事を実現したい方は、ぜひともご活用ください。

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