Le système financier moderne est avant tout axé sur l'innovation. Ce système et ses promoteurs croient que la jonglerie financière peut résoudre presque tous les problèmes. Fort de cette conviction, l'Amérique moderne a assisté à l'essor d'une nouvelle classe d'actifs. Cette nouvelle classe d'actifs reposait sur l'immobilier. Cependant, contrairement à ce dernier, celui-ci ne se vendait pas dans la rue. Cette nouvelle classe d'actifs était négociée en bourse aux États-Unis et dans le monde entier. De plus, elle n'était pas aussi importante que l'immobilier. N'importe qui disposant de quelques dollars pouvait acheter et vendre ces titres qui reproduisaient le rendement des marchés immobiliers.

Cette métamorphose de l’immobilier, d’un actif illiquide à forte intensité de capital à une classe d’actifs de petite valeur et très liquide, s’est produite grâce à un processus appelé titrisation.Dans cet article, nous discuterons de ce processus plus en détail.

Le problème de l'immobilier : le manque de liquidités

Au début des années 2000, l'immobilier offrait les meilleurs rendements du marché américain. Les banques et les investisseurs avaient la possibilité d'accorder de plus en plus de prêts hypothécaires, de profiter des faibles taux d'intérêt et d'obtenir ainsi un bon rendement. Cependant, l'immobilier posait un problème : les prêts, une fois accordés, n'étaient pas remboursés avant trois décennies. Les banques devaient les conserver dans leurs comptes. Leur conservation risquait de bloquer des capitaux précieux, et les banques s'en méfiaient.

C’est à ce moment-là qu’est apparu le besoin d’utiliser une certaine magie financière pour transformer un actif très illiquide en un actif très liquide.

La solution

Le problème était que les banques étaient contraintes de conserver ces actifs. Malgré des rendements attractifs, elles en exigeaient toujours davantage. De leur côté, les investisseurs particuliers et les fonds de pension étaient prêts à conserver ces investissements pendant des années. Le rendement de l'immobilier était supérieur à celui des obligations, ce qui en faisait un investissement avantageux. Une nouvelle solution a donc été trouvée : la « titrisation ».

• Vente d'hypothèques : Le processus de titrisation commençait par la vente de prêts par les banques à un tiers. Ainsi, si une banque accordait un prêt de 100 $ et espérait être remboursée de 150 $ avec intérêts, elle vendait les droits de recouvrement de ces prêts à un tiers pour 130 $. La banque recevait 130 $ aujourd'hui et le tiers bénéficiait des intérêts perçus sur la durée de vie du prêt. Ce tiers acquéreur de ces investissements était généralement une banque d'investissement.

• Découper et décomposer les prêts hypothécaires : La banque d'investissement découpait ensuite ce prêt hypothécaire. Cela signifiait que pour un prêt hypothécaire de 100 $, elle créait 100 obligations différentes valant 1 $ chacune. Cet exemple est une simplification excessive. Cependant, l'idée est d'expliquer que les flux de trésorerie provenant des prêts hypothécaires étaient redirigés vers les obligations. En effet, les détenteurs d'obligations payaient la banque pour l'octroi des prêts et percevaient un revenu sous forme d'intérêts de la part des détenteurs d'hypothèques. Ainsi, ce n'était pas une seule banque qui accordait le prêt hypothécaire. Grâce à ces manœuvres financières, des millions de personnes du monde entier injectaient de l'argent sur le marché hypothécaire américain.

• Tranchage : L'étape suivante du processus de création de ce que l'on appelait les « tranches » consistait à prioriser le niveau de défaut. En cas de défaut des créanciers hypothécaires, le risque pesait sur les détenteurs d'obligations de la tranche la plus basse. Ce n'est qu'après que les défauts eurent totalement anéanti cette tranche que la tranche suivante était affectée. Cette pratique permettait aux banquiers d'investissement de vendre les obligations de la tranche supérieure à une prime considérable. Cependant, elle entraînait également une concentration du risque sur les tranches inférieures. À l'époque, cela ne semblait pas être un problème majeur, l'immobilier étant considéré comme un investissement intrinsèquement sûr. Cependant, en 2008, cela allait poser un problème majeur.

• Le vendre en bourse : La dernière étape du processus consistait à coter ces titres dérivés en bourse et à les vendre sous forme de produits dérivés négociés en bourse. Il existait donc un marché actif pour tous ces titres. Les acheteurs d'obligations n'étaient pas tenus de les conserver jusqu'à leur échéance. Ils pouvaient les revendre à d'autres investisseurs au gré de leurs envies. De plus, cette transformation ayant transformé des investissements immobiliers risqués en titres d'investissement sûrs de qualité supérieure, des acheteurs venus d'Europe et du Japon, fortement exposés aux marchés hypothécaires américains, se sont tournés vers ces titres.

Le Résultat

• Effet positif:

  Les résultats obtenus grâce à la titrisation n'avaient rien de remarquable. C'était comme si le modèle, tiré d'un manuel d'économie, pouvait servir à définir des marchés parfaits. Tous les emprunteurs et prêteurs avaient la possibilité d'encaisser et de se retirer quand bon leur semblait. Ce marché était et est toujours considéré comme parfaitement liquide. Le succès de ces titres adossés à des créances hypothécaires a suscité de nombreux imitateurs. Au fil du temps, les prêts automobiles et même les créances des entreprises ont été titrisés. On aurait dit que les ingénieurs financiers avaient trouvé la solution au problème de liquidité, et les produits dérivés négociés en bourse semblaient la solution idéale.

• Effet inverse:

  Le processus de titrisation a également eu de nombreux effets négatifs. Il a d'abord créé un système dénué de toute responsabilité. Comme personne ne pouvait conserver les prêts hypothécaires longtemps, personne n'a fait preuve de prudence lors de leur octroi. De nombreux prêts hypothécaires douteux, et donc des obligations douteuses, ont fait leur apparition sur le marché, provoquant son effondrement spectaculaire qui a fini par anéantir Lehman Brothers et paralyser l'ensemble du secteur financier.

  De plus, comme les obligations étaient émises en petites coupures et très liquides, elles étaient achetées par de nombreux gouvernements et investisseurs privés étrangers. L'effondrement du marché hypothécaire local aux États-Unis a alors provoqué un effondrement et une récession mondiaux.

Le processus de titrisation a permis de créer des produits dérivés négociés en bourse à partir d'actifs illiquides. Cependant, il doit encore être perfectionné pour en éliminer les conséquences négatives.