El sistema financiero moderno se basa en la innovación. El sistema y sus defensores creen que la manipulación financiera puede resolver casi cualquier problema. Con esta creencia en mente, la América moderna presenció el surgimiento de una nueva clase de activo. Esta nueva clase de activo se basaba en los bienes raíces. Sin embargo, a diferencia de estos, estos no se vendían en las calles. Esta nueva clase de activo se negociaba en las bolsas de valores de Estados Unidos y del mundo. Además, esta nueva clase de activo no tenía un precio tan alto como el de los bienes raíces. Cualquiera con unos pocos dólares podía comprar y vender estos valores que imitaban la rentabilidad de los mercados inmobiliarios.

Esta metamorfosis de los bienes raíces, de un activo ilíquido con uso intensivo de capital a una clase de activo altamente líquido de pequeña denominación, se produjo a través de un proceso llamado titulización.En este artículo, analizaremos este proceso con más detalle.

El problema con los bienes raíces: la falta de liquidez

A principios de la década de 2000, el mercado inmobiliario ofrecía la mayor rentabilidad en Estados Unidos. Bancos e inversores tenían la oportunidad de conceder cada vez más préstamos hipotecarios, beneficiarse de los bajos tipos de interés vigentes y obtener una buena rentabilidad. Sin embargo, existía un problema con el sector inmobiliario: los préstamos, una vez concedidos, no se devolverían hasta dentro de tres décadas. Los bancos debían mantener estos préstamos en sus libros. Mantener estos préstamos bloqueaba capital valioso, y los bancos se mostraban recelosos de ello.

Fue entonces cuando se sintió la necesidad de utilizar algo de magia financiera para transformar un activo altamente ilíquido en uno altamente líquido.

La Solución

El problema era que los bancos se veían obligados a mantener estos activos en sus libros. Aunque las rentabilidades eran lucrativas, los bancos seguían queriendo más. Por otro lado, los inversores minoristas y los fondos de pensiones estarían encantados de mantener estas inversiones durante años. La tasa de rentabilidad que ofrecían los bienes raíces era superior a la de los bonos y, por lo tanto, representaba una inversión ventajosa. Por lo tanto, se ideó una nueva solución, denominada «titulización».

• Venta de Hipotecas: El proceso de titulización comenzó con la venta de préstamos por parte de los bancos a un tercero. Esto significaba que si un banco otorgaba un préstamo de $100 y esperaba recibir $150 con intereses, vendería los derechos de cobro de esos préstamos a $130 a un tercero. El banco recibía $130 hoy y el tercero se beneficiaba de los intereses que se podían recibir durante la vigencia del préstamo. Este tercero que compraría estas inversiones normalmente sería un banco de inversión.

• Dividiendo y segmentando las hipotecas: El banco de inversión entonces segmentaría esta hipoteca. Esto significaba que si había una hipoteca de $100, el banco de inversión crearía 100 bonos diferentes de $1 cada uno. Este ejemplo es una simplificación excesiva. Sin embargo, la idea es explicar que el flujo de caja de las hipotecas se redirigía a los bonos. En efecto, los tenedores de bonos pagaban al banco por otorgar los préstamos y recibían un ingreso en forma de intereses de los acreedores hipotecarios. Por lo tanto, no era un solo banco el que otorgaba la hipoteca. Más bien, gracias a la manipulación financiera, millones de personas de todo el mundo estaban inyectando dinero en el mercado hipotecario estadounidense.

• Tranqueo: El siguiente paso en el proceso de creación de los llamados "tramos" consistía en priorizar el nivel de impago. Si los titulares de hipotecas incumplían sus obligaciones, el riesgo recaía sobre los tenedores de bonos del tramo inferior. Solo después de que los impagos hubieran liquidado por completo ese tramo, se vería afectado el siguiente. Esto permitió a los banqueros de inversión vender los bonos del tramo superior con una prima considerable. Sin embargo, también condujo a una concentración del riesgo en los tramos inferiores. En aquel momento, no parecía un gran problema, ya que el sector inmobiliario se consideraba una inversión intrínsecamente segura. Sin embargo, en 2008, esto plantearía un grave problema.

• Vendiéndolo en la Bolsa: El último paso del proceso fue cotizar estos valores derivados en las bolsas y venderlos como derivados negociados en bolsa. Esto significó que existía un mercado activo para todos estos valores. Quienes adquirieron los bonos no estaban obligados a conservarlos hasta su vencimiento. En cambio, podían venderlos a otros inversores cuando lo desearan. Además, dado que esta transformación había convertido las inversiones inmobiliarias de riesgo en valores de inversión seguros con calificación de fondos de pensiones, hubo compradores de lugares tan lejanos como Europa y Japón con una gran exposición a los mercados hipotecarios estadounidenses.

El Resultado

• Efecto positivo:

  Lo que se logró mediante el proceso de titulización no fue nada destacable. Era como si el modelo hubiera sido extraído de un libro de texto de economía y pudiera utilizarse para definir mercados perfectos. Todos los prestatarios y prestamistas tenían la oportunidad de cobrar y retirarse cuando quisieran. Se consideraba, y se sigue considerando, un mercado perfectamente líquido. El éxito de estos títulos respaldados por hipotecas generó muchos imitadores. Con el tiempo, se titulizaron préstamos para automóviles e incluso cuentas por cobrar corporativas. Parecía que los ingenieros financieros habían encontrado la solución al problema de la liquidez, y los derivados negociados en bolsa parecían ser la solución perfecta.

• Efecto adverso:

  El proceso de titulización también tuvo muchos efectos adversos. Para empezar, creó un sistema sin rendición de cuentas. Dado que nadie iba a mantener la hipoteca a largo plazo, nadie actuó con cautela al otorgarlas. Muchas hipotecas de mala calidad y, por lo tanto, bonos de mala calidad se filtraron al mercado, lo que provocó un colapso espectacular que acabó con Lehman Brothers y paralizó el mundo financiero.

  Además, dado que los bonos se emitían en pequeñas denominaciones y eran altamente líquidos, fueron adquiridos por numerosos gobiernos extranjeros, así como por inversores privados extranjeros. Esto creó una situación tal que el colapso del mercado hipotecario local en Estados Unidos provocó una crisis y una recesión global.

El proceso de titulización ha proporcionado un método para crear derivados negociados en bolsa a partir de activos ilíquidos. Sin embargo, aún necesita perfeccionarse para eliminar las consecuencias negativas.