Modern finans sistemi tamamen inovasyona dayanır. Sistem ve savunucuları, finansal hokkabazlığın neredeyse her sorunu çözebileceğine inanır. Bu inançla, modern Amerika yeni bir varlık sınıfının yükselişine tanık oldu. Bu yeni varlık sınıfı gayrimenkule dayanıyordu. Ancak, gayrimenkulün aksine, sokaklarda satılmıyordu. Bu yeni varlık sınıfı, Amerika ve dünya genelindeki borsalarda işlem görüyordu. Ayrıca, bu yeni varlık sınıfının gayrimenkul gibi büyük bir değeri yoktu. Cebinde birkaç dolar olan herkes, gayrimenkul piyasalarındaki getiriyi taklit eden bu menkul kıymetleri alıp satabiliyordu.

Gayrimenkulün sermaye yoğun, likit olmayan bir varlıktan, küçük bir mezhepte, oldukça likit bir varlık sınıfına dönüşmesi, menkul kıymetleştirme adı verilen bir süreçle gerçekleşti.Bu yazımızda bu süreci daha detaylı ele alacağız.

Gayrimenkuldeki Sorun: Likidite Eksikliği

2000'lerin başlarında gayrimenkul, Amerikan piyasasında en yüksek getiriyi sağlıyordu. Bankalar ve yatırımcılar, giderek daha fazla ipotek kredisi verme, mevcut düşük faiz oranlarından yararlanma ve bu süreçte iyi bir getiri elde etme fırsatına sahipti. Ancak gayrimenkul sektöründe bir sorun vardı. Bir kez verilen krediler otuz yıl boyunca geri ödenmiyordu. Bankalar bu kredileri bilançolarında tutmak zorundaydı. Bu kredilerin tutulması değerli sermayeyi bloke edecekti ve bankalar bundan endişe duyuyordu.

İşte tam bu noktada, likit olmayan bir varlığı likit hale getirmek için finansal sihir kullanma ihtiyacı duyuldu.

Çözüm

Sorun, bankaların bu varlıkları bilançolarında tutmak zorunda kalmalarıydı. Getiriler yüksek olsa da bankalar daha fazlasını istiyordu. Diğer yandan, bireysel yatırımcılar ve emeklilik fonları bu yatırımları yıllarca tutmaktan memnuniyet duyardı. Gayrimenkulün sağladığı getiri oranı, tahvillerin sağladığından daha yüksekti ve bu nedenle avantajlı bir yatırımdı. Dolayısıyla yeni bir çözüm bulundu. Bu çözüme "menkul kıymetleştirme" adı verildi.

• İpotek Satışı: Menkul kıymetleştirme süreci, bankaların kredilerini üçüncü bir tarafa satmasıyla başladı. Bu, bir bankanın 100 dolarlık bir kredi verip faiziyle birlikte 150 dolarlık geri ödeme alması durumunda, bu kredileri 130 dolardan tahsil etme hakkını üçüncü bir tarafa satacağı anlamına geliyordu. Banka bugün 130 dolar elde etti ve üçüncü taraf, vadesi boyunca elde edebileceği faizden faydalanacaktı. Bu yatırımları satın alacak üçüncü taraf genellikle bir yatırım bankası olurdu.

• İpotekleri Parçalara Ayırmak: Yatırım bankası daha sonra bu ipotek kredisini parçalara ayırıp parçalara ayıracaktı. Bu, 100 dolarlık tek bir ipotek kredisi varsa, yatırım bankasının her biri 1 dolar değerinde 100 farklı tahvil çıkaracağı anlamına geliyordu. Bu örnek aşırı basitleştirmedir. Ancak, amaç ipotek kredilerinden gelen nakit akışının tahvillere yönlendirildiğini açıklamaktır. Aslında, tahvil sahipleri bankaya kredileri verdiği için ödeme yapıyor ve ipotek kredisi sahiplerinden faiz şeklinde bir gelir elde ediyorlardı. Dolayısıyla ipoteği veren tek bir banka değildi. Finansal hokkabazlık sayesinde, dünya çapında milyonlarca insan Amerikan ipotek piyasasına para pompalıyordu.

• Dilimleme: "Dilimler" olarak adlandırılanların yaratılma sürecindeki bir sonraki adım. Bu, temerrüt seviyesinin önceliklendirilmesi anlamına geliyordu. İpotek sahipleri temerrüde düşerse, risk en alt dilimdeki tahvilleri elinde tutan tahvil sahiplerini vuracaktı. Ancak temerrütler bu dilimi tamamen ortadan kaldırdıktan sonra bir sonraki dilim etkilenecekti. Bu, yatırım bankacılarının daha yüksek dilimdeki tahvilleri dikkate değer bir primle satmalarını sağladı. Ancak aynı zamanda riskin alt dilimlerde yoğunlaşmasına da yol açtı. O zamanlar gayrimenkulün doğası gereği güvenli bir yatırım olduğu düşünüldüğünden, bu büyük bir sorun gibi görünmüyordu. Ancak 2008'de bu durum büyük bir sorun teşkil edecekti.

• Borsada Satış: Sürecin son adımı, bu türev menkul kıymetleri borsada listelemek ve borsada işlem gören türevler olarak satmaktı. Bu, tüm bu menkul kıymetler için aktif bir piyasa olduğu anlamına geliyordu. Tahvilleri satın alanların vadesine kadar elinde tutma zorunluluğu yoktu. Bunun yerine, istedikleri zaman diğer yatırımcılara satabiliyorlardı. Ayrıca, bu dönüşüm riskli gayrimenkul yatırımlarını güvenli emeklilik fonu sınıfı yatırım menkul kıymetlerine dönüştürdüğünden, Avrupa ve Japonya gibi uzak yerlerden Amerikan ipotek piyasalarına büyük ölçüde maruz kalan alıcılar vardı.

Sonuç

• Olumlu etki:

  Menkul kıymetleştirme süreciyle elde edilen şey, pek de dikkat çekici değildi. Sanki model bir ekonomi ders kitabından alınmış ve mükemmel piyasaları tanımlamak için kullanılabilir gibiydi. Tüm borç alanlar ve borç verenler, istedikleri zaman nakde çevirip çıkma fırsatına sahipti. Piyasa, o zamanlar ve hâlâ mükemmel likit olarak kabul ediliyordu. Bu ipotek teminatlı menkul kıymetlerin başarısı, birçok taklitçi yarattı. Bir süre sonra araç kredileri ve hatta kurumsal alacaklar bile menkul kıymetleştirilmeye başlandı. Finans mühendisleri likidite sorununa bir çözüm bulmuş gibiydi ve borsada işlem gören türevler mükemmel bir çözüm gibi görünüyordu.

• Yan etki:

  Menkul kıymetleştirme süreci birçok olumsuz etkiye de yol açtı. Başlangıçta, hesap verebilirliğin olmadığı bir sistem yarattı. Kimse ipotekleri uzun süre elinde tutmayacağı için, bu ipotekleri verirken kimse dikkatli davranmadı. Piyasaya çok sayıda kötü ipotek ve dolayısıyla kötü tahvil girdi ve bu da piyasanın muhteşem çöküşüne yol açtı. Bu çöküş, Lehman Brothers'ı yok etti ve tüm finans dünyasını durma noktasına getirdi.

  Ayrıca, tahviller küçük meblağlarda üretildiği ve oldukça likit olduğu için, birçok yabancı hükümet ve yabancı özel yatırımcı tarafından satın alındı. Bu durum, Amerika Birleşik Devletleri'ndeki yerel ipotek piyasasının çöküşünün küresel bir çöküşe ve durgunluğa yol açmasına neden oldu.

Menkul kıymetleştirme süreci, likit olmayan varlıklardan borsada işlem gören türevler oluşturmak için bir yöntem sağlamıştır. Ancak, olumsuz sonuçlardan kurtulmak için hala iyileştirilmesi gerekmektedir.