Het moderne financiële systeem draait volledig om innovatie. Het systeem en zijn voorstanders geloven dat financieel gegoochel vrijwel elk probleem kan oplossen. Met deze overtuiging in gedachten zag het moderne Amerika de opkomst van een nieuwe vermogensklasse. Deze nieuwe vermogensklasse was gebaseerd op onroerend goed. In tegenstelling tot onroerend goed werd dit echter niet op straat verkocht. Deze nieuwe vermogensklasse werd verhandeld op beurzen in heel Amerika en de rest van de wereld. Bovendien had deze nieuwe vermogensklasse geen grote transactiewaarde zoals onroerend goed. Iedereen met een paar dollar op zak kon deze effecten kopen en verkopen, die het rendement op de vastgoedmarkt evenaarden.

Deze metamorfose van onroerend goed van een kapitaalintensieve illiquide activaklasse naar een kleine, zeer liquide activaklasse vond plaats via een proces dat securitisatie wordt genoemd.In dit artikel gaan we dieper in op dit proces.

Het probleem met onroerend goed: gebrek aan liquiditeit

Begin jaren 2000 leverde onroerend goed de hoogste rendementen op de Amerikaanse markt op. Banken en investeerders konden steeds meer hypotheken verstrekken, profiteren van de lage rentetarieven en daarbij een goed rendement behalen. Er was echter een probleem met onroerend goed. Eenmaal verstrekte leningen werden pas na dertig jaar terugbetaald. Banken moesten deze leningen in hun boeken aanhouden. Het aanhouden van deze leningen zou kostbaar kapitaal blokkeren en banken waren hier huiverig voor.

Op dat moment ontstond de behoefte om met behulp van financiële magie een zeer illiquide bezit om te zetten in een zeer liquide bezit.

De Oplossing

Het probleem was dat banken gedwongen werden deze activa in hun boeken te houden. Hoewel de rendementen lucratief waren, wilden de banken toch meer. Aan de andere kant zouden particuliere beleggers en pensioenfondsen deze beleggingen graag jarenlang aanhouden. Het rendement van onroerend goed was hoger dan dat van obligaties en was daarom een ​​gunstige belegging. Daarom werd er een nieuwe oplossing gevonden. Deze oplossing werd "securitisatie" genoemd.

• Verkoop van hypotheken: Het securitisatieproces begon met de verkoop van leningen door de banken aan een derde partij. Dit betekende dat als een bank een lening van $ 100 verstrekte en verwachtte $ 150 met rente terug te ontvangen, ze de rechten om die leningen voor $ 130 te innen, zouden verkopen aan een derde partij. De bank ontving vandaag $ 130 en de derde partij zou profiteren van de rente die gedurende de looptijd kan worden ontvangen. Deze derde partij die deze beleggingen zou kopen, zou doorgaans een investeringsbank zijn.

• Hypotheken in stukjes verdelen: De investeringsbank zou deze hypotheek vervolgens opdelen. Dit betekende dat als er één hypotheek was met een waarde van $ 100, de investeringsbank 100 verschillende obligaties zou creëren die elk $ 1 waard waren. Dit voorbeeld is een oversimplificatie. Het idee is echter om uit te leggen dat de cashflow van de hypotheken werd omgeleid naar de obligaties. In feite betaalden de obligatiehouders de bank voor het verstrekken van de leningen en ontvingen ze een inkomen in de vorm van rente van de hypotheekhouders. Het was dus niet één enkele bank die de hypotheek verstrekte. In plaats daarvan pompten miljoenen mensen van over de hele wereld, dankzij het financiële gegoochel, geld in de Amerikaanse hypotheekmarkt.

• Tranching: De volgende stap in het proces van het creëren van wat "tranches" werd genoemd, betekende het prioriteren van het wanbetalingsniveau. Als hypotheekbezitters failliet zouden gaan, zou het risico de obligatiehouders treffen die obligaties uit de laagste tranche in handen hadden. Pas nadat de wanbetalingen die tranche volledig hadden weggevaagd, zou de volgende tranche worden getroffen. Dit stelde investeringsbankiers in staat om de obligaties uit de hogere tranche tegen een aanzienlijke premie te verkopen. Het leidde echter ook tot een concentratie van risico in de lagere tranches. Op dat moment leek het geen groot probleem, aangezien vastgoed werd beschouwd als een inherent veilige belegging. In 2008 zou dit echter een groot probleem vormen.

• Verkopen op de beurs: De laatste stap in het proces was de notering van deze derivaten op de beurs en de verkoop ervan als beursgenoteerde derivaten. Dit betekende dat er een actieve markt was voor al deze effecten. Kopers van de obligaties hoefden ze niet tot de vervaldatum aan te houden. In plaats daarvan konden ze ze naar eigen inzicht verkopen aan andere beleggers. Omdat deze transformatie risicovolle vastgoedbeleggingen had veranderd in veilige beleggingseffecten met een pensioenfondsclassificatie, waren er kopers uit heel Europa en Japan die een enorme blootstelling hadden aan de Amerikaanse hypotheekmarkt.

Het resultaat

• Positief effect:

  Wat er met het securitisatieproces werd bereikt, was op zich niet bijzonder. Het leek wel alsof het model uit een economieboek was geplukt en gebruikt kon worden om perfecte markten te definiëren. Alle leners en kredietverstrekkers hadden de mogelijkheid om te cashen en te vertrekken wanneer ze maar wilden. Het werd en wordt nog steeds beschouwd als een perfect liquide markt. Het succes van deze hypotheekgedekte effecten (MBI's) creëerde veel navolgers. Na verloop van tijd werden autoleningen en zelfs bedrijfsvorderingen gesecuritiseerd. Het leek erop dat financiële ingenieurs de oplossing voor het liquiditeitsprobleem hadden gevonden en beursgenoteerde derivaten leken de perfecte oplossing.

• Nadelig effect:

  Het securitisatieproces had ook veel negatieve gevolgen. Om te beginnen creëerde het een systeem zonder enige verantwoording. Omdat niemand de hypotheek lang zou aanhouden, was er in eerste instantie ook geen enkele voorzichtigheid bij het verstrekken ervan. Veel slechte hypotheken en dus slechte obligaties kwamen op de markt terecht, wat leidde tot een spectaculaire ineenstorting van de markt, die uiteindelijk Lehman Brothers de das omdeed en de hele financiële wereld lamlegde.

  Omdat obligaties bovendien in kleine coupures werden uitgegeven en zeer liquide waren, werden ze gekocht door veel buitenlandse overheden en buitenlandse particuliere investeerders. Dit leidde ertoe dat een lokale hypotheekmarkt in de Verenigde Staten instortte en een wereldwijde ineenstorting en recessie veroorzaakte.

Het securitisatieproces heeft een methode geboden om op de beurs verhandelde derivaten te creëren van illiquide activa. Het moet echter nog worden verfijnd om de negatieve gevolgen te elimineren.