현대 금융 시스템은 혁신에 관한 것입니다. 이 시스템과 그 지지자들은 금융의 재치가 거의 모든 문제를 해결할 수 있다고 믿습니다. 이러한 믿음을 바탕으로 현대 미국에서는 새로운 자산군이 부상했습니다. 이 새로운 자산군은 부동산을 기반으로 했습니다. 하지만 부동산과 달리 거리에서 거래되지 않았습니다. 이 새로운 자산군은 미국과 전 세계 증권거래소에서 거래되었습니다. 또한, 부동산처럼 큰돈을 필요로 하지도 않았습니다. 주머니에 돈이 조금 있는 사람이라면 누구나 부동산 시장의 수익률을 모방한 이러한 증권을 사고팔 수 있었습니다.

자본 집약적 비유동성 자산에서 소액의 고유동성 자산 클래스로의 부동산의 이러한 변형은 담보화라는 과정을 통해 이루어졌습니다.이 글에서는 이 과정에 대해 더 자세히 살펴보겠습니다.

부동산의 문제점: 유동성 부족

2000년대 초, 부동산은 미국 시장에서 가장 높은 수익률을 제공했습니다. 은행과 투자자들은 점점 더 많은 주택담보대출을 통해 저금리의 혜택을 누리고 높은 수익을 올릴 기회를 얻었습니다. 그러나 부동산 시장에는 문제가 있었습니다. 한 번 대출을 받으면 30년 동안 상환할 수 없었습니다. 은행들은 이러한 대출을 장부에 보관해야 했습니다. 이러한 대출을 보관하면 귀중한 자본이 고갈될 수 있었고, 은행들은 이를 경계했습니다.

이는 유동성이 매우 낮은 자산을 유동성이 매우 높은 자산으로 바꾸기 위해 금융 마법을 사용해야 할 필요성을 느꼈던 때였습니다.

솔루션

문제는 은행들이 이러한 자산을 장부에 보관해야 한다는 것이었습니다. 수익성이 높았음에도 불구하고 은행들은 여전히 ​​더 많은 수익을 원했습니다. 반면, 개인 투자자와 연기금은 이러한 투자를 수년간 기꺼이 보유할 것입니다. 부동산의 수익률은 채권보다 높았고, 따라서 유리한 투자였습니다. 따라서 새로운 해결책이 고안되었는데, 바로 "증권화"입니다.

• 담보대출 판매: 증권화 과정은 은행이 제3자에게 대출을 매각하는 것으로 시작되었습니다. 즉, 은행이 100달러를 대출하고 이자를 포함하여 150달러를 상환받을 것으로 예상할 경우, 은행은 대출금을 회수할 권리를 제3자에게 130달러에 매각합니다. 은행은 오늘 130달러를 받고, 제3자는 평생 동안 받을 수 있는 이자를 통해 이익을 얻습니다. 이러한 투자를 매입하는 제3자는 일반적으로 투자은행입니다.

• 모기지의 분할과 분석: 투자 은행은 이 모기지를 쪼개어 분석했습니다. 즉, 100달러짜리 모기지가 하나 있다면, 투자 은행은 각각 1달러짜리 채권 100개를 발행하는 것입니다. 이 예시는 너무 단순화한 것입니다. 하지만 이 예시의 핵심은 모기지에서 발생하는 현금 흐름이 채권으로 재분배된다는 것입니다. 사실상 채권 보유자들은 은행에 대출을 해주는 대가로 돈을 지불하고 모기지 보유자로부터 이자 형태의 수입을 얻었습니다. 따라서 모기지를 발행하는 것은 단일 은행이 아니었습니다. 오히려 이러한 금융 시장 조작 덕분에 전 세계 수백만 명의 사람들이 미국 모기지 시장에 자금을 쏟아부었습니다.

• 트랜칭: "트랜치"라고 불리는 설정 과정의 다음 단계입니다. 이는 채무 불이행 수준의 우선순위를 정하는 것을 의미했습니다. 모기지 담보권자가 채무 불이행을 할 경우, 위험은 가장 낮은 트랜치의 채권을 보유한 채권자에게 집중되었습니다. 채무 불이행으로 해당 트랜치가 완전히 소멸된 후에야 다음 트랜치가 영향을 받게 되었습니다. 이를 통해 투자 은행들은 높은 트랜치의 채권을 엄청난 프리미엄에 매각할 수 있었습니다. 그러나 이는 동시에 낮은 트랜치에 위험이 집중되는 결과를 초래했습니다. 당시에는 부동산이 본질적으로 안전한 투자로 여겨졌기 때문에 큰 문제가 되지 않았습니다. 그러나 2008년에는 이것이 큰 문제로 다가왔습니다.

• 거래소에서 판매: 이 과정의 마지막 단계는 이러한 파생상품을 거래소에 상장하고 거래소 파생상품으로 판매하는 것이었습니다. 이는 모든 증권에 대한 활발한 시장이 형성되었음을 의미했습니다. 채권을 매수한 사람들은 만기까지 보유할 의무가 없었습니다. 대신, 원하는 시기에 다른 투자자들에게 매도할 수 있었습니다. 또한, 이러한 변화로 인해 위험한 부동산 투자가 안전한 연금 기금 등급 투자 증권으로 전환되면서, 미국 모기지 시장에 막대한 영향을 받는 유럽과 일본에서도 매수자들이 생겨났습니다.

결과

• 긍정적인 효과:

  증권화 과정을 통해 달성된 것은 그다지 주목할 만한 것이 아니었습니다. 마치 경제학 교과서에서 모델을 꺼내 완벽한 시장을 정의하는 데 사용할 수 있는 것 같았습니다. 모든 차용자와 대출자는 원할 때 현금화하고 떠날 기회를 가졌습니다. 이는 당시에도, 그리고 지금도 완벽한 유동성을 갖춘 시장으로 여겨집니다. 이러한 주택저당증권의 성공은 수많은 모방자들을 낳았습니다. 시간이 흐르면서 자동차 대출과 심지어 기업 매출채권까지도 증권화되었습니다. 금융 엔지니어들이 유동성 문제에 대한 해결책을 찾아낸 듯했고, 거래소 파생상품이 완벽한 해결책으로 보였습니다.

• 부작용:

  증권화 과정은 또한 많은 부작용을 초래했습니다. 우선, 책임 소재가 불분명한 시스템을 만들었습니다. 아무도 주택 담보 대출을 오랫동안 보유하지 않을 것이기에, 애초에 아무도 주택 담보 대출을 제공할 때 신중을 기하지 않았습니다. 수많은 부실 주택 담보 대출과 그에 따른 부실 채권이 시장에 유입되었고, 이는 시장의 엄청난 붕괴로 이어졌으며, 결국 리먼 브라더스를 몰락시키고 금융계 전체를 마비시켰습니다.

  또한 채권은 액면가가 소액이고 유동성이 높았기 때문에 많은 외국 정부와 외국 개인 투자자들이 매수했습니다. 이로 인해 미국 주택 담보 대출 시장이 붕괴되면서 전 세계적인 경제 붕괴와 경기 침체가 초래되었습니다.

증권화 과정은 비유동성 자산을 기반으로 거래소에서 거래되는 파생상품을 창출하는 방법을 제공했습니다. 그러나 부정적인 결과를 제거하기 위해서는 아직 개선이 필요합니다.