Недвижимость остаётся самым интересным и основным защитным активом для инвесторов разного уровня, в том числе новых и непрофильных игроков. Участники рынка убеждены, что в 2026-м депозиты больше не конкурент, а залив «сберегательными» деньгами отрасли — дело времени и правильной «упаковки» продуктов. На руку даже регуляторные штормы, государственный курс на тотальное обеление экономики, сохраняющиеся макроэкономические и геополитические риски: недвижимость в этих реалиях сохраняет репутацию единственной «тихой гавани», причём коммерческие лоты впервые за тридцать пять лет выигрывают у жилых даже в массовом сегменте. Девелоперы, управляющие компании и консультанты отвечают запуском отделов для работы с непрофильными и частными инвесторами. Параллельно на рынок выходят другие специализированные игроки, которые занимаются сопровождением исключительно новых типов интересантов.

По прогнозам аналитиков Совкомбанка, к 2030 году затраты на развитие центров обработки данных в России превысят 6,7 трлн рублей, четверть из них придётся на инфраструктуру для искусственного интеллекта. Спрос на мощности уже сегодня многократно превышает предложение, и их дефицит усиливается ежемесячно. К 2026-му дефицит и потребность в таких проектах выросли настолько, что центры обработки данных называются одним из главных инфраструктурных и инвестиционных сегментов ближайших лет, а активы начали массово «упаковываться» в ЗПИФы и другие форматы для интересантов разного уровня. На рынок выходят специализированные консалтинговые и управляющие компании, а действующие — открывают или расширяют профильные отделы. Но означает ли это, что инвестиции в дата-центры однозначно выгодны?

Общее падение рынка жилой недвижимости не затронуло элитный и премиальный сегменты: здесь исторически невысокая доля сделок с «семейной ипотекой» и минимальная с привлечением заёмного финансирования. Интерес кратно усилили геополитические и санкционные риски вложений за пределами России, репатриация и парковка капиталов и максимальная за тридцать пять лет концентрация свободных денег в стране.

Совокупный объём сделок слияния и поглощения на российском рынке в 2025 году, по предварительным оценкам аналитиков Т-банка, составил около 3,5–3,6 трлн рублей, что на 30% ниже рекордного 2024-го. Эксперты ведущих консалтинговых и юридических компаний поделились с CRE основными трендами и прогнозами в M&A.

С 1 марта вступили в силу изменения в Федеральный закон № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах». Регуляторные и другие инициативы и изменения 2026-го могут вывести коллективные инвестиции на рынке недвижимости на новый уровень. Доступ «неквалов», IPO, экспансия и инвестпродукты маркетплейсов, когда паи можно будет положить в виртуальную корзину как любые другие товары, — с одной стороны, переформатируют сегмент, с другой — могут запустить процессы «новой офшоризации» и «пузыря», и государство решит откатить от либерализации к «заводским настройкам».

Сегодня помещения для стрит-ритейла обеспечивают высокую доходность от инвестиций и достаточно быструю окупаемость, особенно когда речь заходит о лотах на первых этажах новых жилых кварталов. Однако очевидно, что хорошим потенциалом обладает далеко не каждый такой объект. Разбираемся, как выбрать район, место и формат, оценить доходность, риски и избежать распространённых ошибок начинающих инвесторов.

Год назад большинство аналитиков прогнозировали, что именно 2025-й станет определяющим и решающим для рынка коммерческой недвижимости и смежных сегментов. Редакция CRE выбрала события, которые влияли на отрасль в уходящем году и продолжат влиять в наступающем.

Столица России постоянно меняется — новые транспортные артерии, новые территории, новые точки притяжения, новые архитектурные символы. Только в ближайшие 5 лет запланировано строительство около 260 жилых и более 100 офисных небоскребов. Многие из них окажут влияние на облик Москвы и отдельных районов, изменят городскую среду, сформируют новые маршруты, городские «якоря», повысят качество жизни.

Недвижимость сохранила статус главного защитного актива: в уходящем году в неё инвестировалось большинство свободных денег в стране. Усиливающиеся же геополитические, макроэкономические, валютные, инфляционные и другие риски развернули в сторону «каменных» активов в том числе новых и непрофильных игроков.

Основным вызовом для девелоперов в уходящем году оставалась высокая стоимость заёмного финансирования, которая не только повлияла на сроки реализации проектов, но и заставила значительную часть участников рынка отложить новое строительство и скорректировать стратегии. Игроки активно уходили от точечных продуктов к анонсированию расширенных портфелей, жилые девелоперы — продолжали укреплять позиции в офисном и складском сегментах, и все — научились работать «в режиме перманентной нестабильности».

«Единое окно» и услуги под ключ, изменение позиционирования и восприятия рынком игроков второго и третьего эшелонов, острая конкуренция наследников «большой пятёрки» с нишевыми компаниями и «экспертами-оркестрами», кадровые войны с увольнениями одним днём или хантингом целых отделов — 2025-й консультанты называют одним из самых интересных периодов в истории российского рынка недвижимости. В наступающем году с его «холодными» для отрасли прогнозами консалтинговые бизнесы собираются готовить клиентов к «глобальному потеплению», прогнозирующемуся в 2027-м, выходить в новые сегменты и углублять экспертизу.

В 2025-м управляющие компании продолжали работать, несмотря и вопреки: кадровому голоду, сложностям с логистикой, удорожанию всего и вся и возросшим ожиданиям клиентов в условиях острой конкуренции. Однако сегмент после пяти лет потрясений «окончательно адаптировался», научившись справляться с любыми вызовами, и готов к новым как никогда — 2026-й для отрасли может оказаться ещё более сложным, прогнозируют эксперты CRE.

Рекордные ввод и туристический поток, обязательная классификация, легализация гостевых домов, налоги и региональные сборы, невозвратные тарифы, новые концепции, дифференциация стандартов обслуживания, битва в премиальных форматах при беспрецедентной государственной поддержке — столько, сколько в 2025-м, об индустрии гостеприимства с 1991 года не говорили никогда. Гостиничные проекты становятся «якорями» брендинга территорий и кластеров новых форматов, перезапуская регионы, и называются самым привлекательным сегментом для инвесторов, в том числе непрофильных и коллективных.

Падение покупательной способности, резкое снижение товарооборота, высокая стоимость заёмного финансирования, рост налоговой нагрузки и фонда оплаты труда, сложности с логистикой, инфляция, кадровый голод, регуляторные изменения — всё это по-прежнему сопровождало ритейлеров в 2025 году. И хотя «каменной рознице», и особенно торговым центрам, было намного сложнее, а некоторые объекты оказались на грани выживания, e-commerce в уходящем году также столкнулась и с изменением потребительской модели, и с первыми звонками от регулятора, и необходимостью повышать качество клиентского опыта. В следующие два года цены продолжат расти, покупатели — беднеть, требуя при этом высочайшего качества товаров и сервиса.

Рынок недвижимости всегда был и есть лакмусом любых экономических и социальных изменений. Но если раньше трансформация была постепенной, то последние годы на него влияет целый ураган факторов: от ситуации в экономике и удаленной работы до цифровой революции и смены поколенческих ценностей. Гонка за будущее уже началась, и мы заглянем в него, чтобы понять, какие 14 трендов определят развитие рынка недвижимости в следующее десятилетие.

Эксперты российских ведущих юридических практик составили для CRE прогноз, рассказав о трендах и рисках, которые будут более всего влиять на рынок недвижимости, ритейл, e-commerce, логистику, индустрию гостеприимства и смежные сегменты в ближайшие два года.

Говоря о будущем, мы всегда скатываемся либо к бизнес-гаданию на кофейной гуще (ставка аренды, вакантность и т. д.), либо к полёту в космос с разумными человекоподобными роботами и технологиями из иных цивилизаций. К Новому году редакция CRE решила поделиться своими прогнозами, которые всё ещё далеки от тех трендов, про которые эксперты говорят в нашем итоговом выпуске, но всё же могут сбыться. Учитывая, что каждый тренд «отморожен» по умолчанию, мы проставили температуру от -273 (абсолютный нуль, когда перестают двигаться любые молекулы) до 0 по Цельсию (температура замерзания воды).

По оценкам Commonwealth Partnership, по итогам первых трёх кварталов штаб-квартиры составляют 67% нового офисного строительства в Москве, а в заявленных к вводу в период с IV кв. 2025 по 2027 гг. проектах их доля достигает 14%. «Стройку под штабы» аналитики по-прежнему называют «мечтой каждого девелопера», формат остаётся одним из самых консервативных, сложных и закрытых, а арендаторы новой волны требуют «полного фарша» и максимальной кастомизации, значительно удорожающих строительство. Инвесторы, застройщики и подрядчики надеются на регионы: начавшиеся переезды крупных государственных и окологосударственных игроков формируют запросы на лоты под штаб-квартиры за пределами Москвы и Петербурга, и выводят на новый уровень весь региональный офисный рынок.

Проектов премиальных, «люксовых» и VIP-коворкингов в России пока очень немного, и почти все — в Москве, но в отдельный подсегмент аналитики выделяют их давно. Запрос на высококлассные гибкие пространства продолжает расти, и открывать «элитные» коворкинги сейчас интересно как никогда, считают игроки: туда приходят не только и не столько, чтобы работать, но встретить тех, кого вряд ли встретишь где-то еще.

Сложности с поездками в другие страны, многократно подорожавшие путешествия и растущий запрос на отдых в своем регионе выделили в отдельный формат так называемые городские курорты. Концепция бьет рекорды по вводу, став одной из самых привлекательных не только для торговых и мультифункциональных центров, которые отдают теперь под проекты с термами, аквапарками, SPA и смежными решениями масштабные площади, но и для инвесторов, включая коллективных и непрофильных.

Основным драйвером региональных рынков в последние пять лет остаётся бум внутреннего туризма. Такого спроса на путешествия по России не было с 1989 года, и он продолжает расти, позволяя игрокам масштабировать проекты даже в ранее «нетуристических» районах. Всё чаще отели становятся фундаментами джентрификации, брендинга территорий и «якорями» гостинично-развлекательных кластеров нового формата, перезапуская целые регионы. Модель активно поддерживается государством, а в индустрии гостеприимства уже появились игроки, специализирующиеся на подобных решениях.

Российский рынок готовой еды в прошлом году вырос почти на 40%, а его потенциальный объем оценивается не менее чем в 14 трлн рублей. Бум сегмента выходит на новый уровень: в декабре 2024-го была создана Ассоциация производителей готовой еды, члены которой теперь участвуют в регулировании отрасли, обновлении реестра поставщиков и законодательных инициативах. Многократно вырос запрос и на помещения в индустриальных парках, позволяющие разместить фабрики-кухни и другие кулинарные производства. Но лотов, соответствующих требованиям «пищевиков» очень мало, и девелоперы задумываются о запуске новых форматов.

Сегодня в России доступны для покупки почти 4 000 франшиз, и 27% из них — ресторанные. За три с половиной года, прошедшие после ухода большинства иностранных игроков, сегмент кардинально изменился, место глобальных брендов заняли российские бизнесы, а главными проблемами для потенциальных интересантов остаются как выбор франшизы, так и формата размещения. Качественных и доступных помещений в стрит-ритейле на всех не хватает, а торговые центры продолжают терять трафик.

В условиях кадрового голода и нежелания большинства сотрудников возвращаться с «удалёнки» штаб-квартиры «с вау-эффектом» становятся одним из важнейших конкурентных преимуществ на HR-рынке. Российские бизнесы больше не хотят ни тяжёлого люкса, ни «как в Google» и вообще не слишком оглядываются на тренды, но строят фирменные экосистемы с медиа-кварталами, ставя под девизами «люди — главная ценность» и «офис как дом» на бесшовные, многофункциональные, гибкие и персонифицированные решения.

До 2027-го статус «всё сложно» сохранят все сегменты коммерческой недвижимости, убеждены аналитики. В условиях ограничений доступа к финансированию, рынок рассчитывает на государственные программы, средства непрофильных и частных инвесторов, гибкость и трансформацию, которые помогут отрасли выйти из шторма.

2026-й для российской экономики и рынка коммерческой недвижимости станет «самым тяжёлым с 2022-го», а «реальное потепление» начнётся с 2027-го, прогнозируют аналитики. Кому в 2026-м будет сложнее всех и как готовиться к «тёплому» 2027-му, поделились с CRE ведущие игроки отрасли.

Начались дискуссии по внедрению ГОСТа для light industrial — предполагается, что стандарт зафиксирует понятие относящихся к формату зданий и установит минимальные технические и эксплуатационные требования. Однако учитывая, что в отраслевом сообществе пока не определились даже с тем, что, собственно, понимать под light industrial, «загонять под ГОСТ» сегмент слишком рискованно, считают некоторые эксперты.

Коррекция прогнозов по росту ВВП, регуляторной политике и инфляции, дефицитный бюджет, возможное повышение НДС, снижение порога УСН, новая государственная риторика в отношении ИП и самозанятых и другие изменения последних недель могут стать для отраслевых бизнесов намного более серьёзным испытанием, чем для других рынков. Очередные предлагаемые обстоятельства потребуют от игроков пересмотра стратегий, перезапуска целых сегментов, подхода к управленческим практикам и кадрам, убеждены собеседники CRE.

С 1 сентября 2025 года все аукционные торги в России проходят по единым правилам в электронном формате. Уже сейчас, по оценкам IBC Real Estate, доля вложений в недвижимость, купленной на аукционах с начала 2025 года, достигла в общем объёме инвестиций 24%. Значение является максимальным за последние пять лет, и превышает показатели периодов в среднем в 2-2,5 раза. В РАД прогнозируют, что общая сумма имущества, выставленного на торги в этом году, в сравнении с 2024-м удвоится; на сегодня объём таких активов оценивается более чем в 8 трлн рублей (год назад не превышал 4,8 трлн). Собеседники CRE называют аукционы новым способом сыграть на опережение, говорят о качественной трансформации сегмента, указывая на возросшие риски и «инфоцыганский парад».

Недавно в Московской области сгорел склад индивидуального хранения «Чердак», позиционирующий себя как надёжный сервис длительного хранения личных вещей.

Часть иностранных игроков, даже в случае сохранения геополитических качелей и других макрофакторов, могут попробовать вернуться в Россию к концу 2025-го.

Офисы на продажу уже в начале года были названы «безусловным трендом-2025», причём значительная часть лотов раскупается не потенциальными резидентами, а в инвестиционных целях и «в нарезку».

Бум офисов «в нарезку» называется одним из главных вызовов для отрасли ближайших лет: управлять такими объектами, по словам игроков, намного сложнее, чем многоквартирным домом.

По собственным оценкам «Авито Недвижимости», в топ-10 регионов (кроме Москвы и области) по объёму предложения коммерческой недвижимости в ЖК входят Санкт-Петербург (на площадке размещено 415 объектов), Новосибирская (144 объекта), Воронежская (116 объектов) и Свердловская области (103 объекта), Краснодарский край (100 объектов), Ростовская (85 объектов) и Ленинградская области (70 объектов), а также Пермский край (52 объекта). Лидерство Петербурга связано, в том числе с активным строительством в центре города, где коммерческая недвижимость особенно востребована арендаторами и покупателями, поскольку располагается по маршрутам пешеходного и транспортного трафика. Наибольшую долю в структуре предложения занимали объекты площадью от 21 до 90 кв. м (936 объектов — в продаже, 356 — в аренде).

Массовых банкротств на рынке недвижимости до конца года не будет. Однако риски сохраняются для небольших и региональных компаний, а отрасль, как никогда, зависит от государственной политики «управления настроениями» занимающих её авансцену новых и непрофильных инвесторов.

Сохраняющаяся высокая ключевая ставка ЦБ уже к лету может привести к заморозке проектов, череде банкротств и «общей деградации отрасли», прогнозировали игроки в конце 2024-го. Четыре месяца спустя успокаивают: хотя ситуация оценивается как «всё сложно», массовых банкротств всё-таки не ожидается.

Восемь из десяти компаний в России, по оценкам SuperJob, функционируют в условиях дефицита персонала. В  2024 году, по сравнению с 2023-м, вакансий в стране стало на 10% больше, при этом в 2023-м их количество в 1,5 раза превысило показатели 2022-го. В итоге уже за два года предложений на рынке труда России стало больше в 1,7 раза. Работников по-прежнему не хватает везде и всем, и решить проблему кадрового голода в рамках отдельных сегментов и бизнесов невозможно. Однако конкуренция за головы и руки слишком высока, и вкладываться в масштабные долгосрочные проекты подготовки кадров «для всех» по-прежнему готовы очень немногие.

CRE Investment Forum 2026 Практические инвестиции: от теории к действию

Большие, легкие и сильные: будущее и настоящее big box, light industrial, hard industrial, логистических хабов, ЦОДов

22 апреля, Москва, St. Regis Никольская

Ежегодная профессиональная Премия в области коммерческой недвижимости Сommercial Real Estate Awards (CRE Awards).