【空き家投資だけでFIREを実現】坂本光さんへ「初心者からFIREする方法」を直撃インタビュー！

【更新日】2026/04/03

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株式会社AlbaLinkは東証グロース市場に上場している不動産会社です。

「空き家投資で不労所得を作り、仕事を辞めて、悠々自適に生活する」

そんなことが本当に可能なのか？
不労所得を作ってFIREなんて、何千万もするアパートをローンで数棟買い進めなければ実現できない。

「不動産投資でFIREするなんてまだまだ遠い話」だと感じていませんか？

でも、「FIREは数百万円の空き家を5軒買えば達成できる」と言われたらどうでしょうか？
「もしかしたら自分にもできるかも」と思えてきませんか？

今回の記事を読めば、その「自分にもできるかも」が確信に変わり、「FIREするなら空き家投資だ」と今すぐ行動したくなるでしょう。

今回、お話を伺ったのは、空き家投資だけでFIRE（経済的自立と早期リタイア）し、ニュージーランドでの海外移住を実現した「坂本光さん」です。

坂本さんは、もともと大手企業で働く会社員で、不動産投資にまったく触れたことのない、皆さんと同じ「不動産投資初心者」でした。
しかし、「飲み会の帰りにタクシーを使いたい」という身近な目標をきっかけに、一歩ずつ空き家投資のキャリアを積み重ね、セミリタイアするに至っています。

このインタビューでは、「会社員からFIREへの道のり」「成功の鍵となった投資戦略と管理術」を、坂本さんの実体験を交えながらご紹介していきます。

※なお、本記事は坂本さんの体験に基づくものであり、投資効果などを保証するものではありません。

はじめに

編集部：本日は、不動産投資でFIREされたことについて、詳しくお伺いできればと思います。

坂本さん： はい。よろしくお願いします！

編集部： よろしくお願いいたします！

事前に所有物件や空き家投資についてのnoteを拝読させていただきました。noteでは所有物件が「27件」とありますが、その後に物件は増やされていますか？

坂本さん： 1件増えて「28件」になりました。リフォーム中のものを含めると「29件」です。そのうち「7件」はアルバリンクさんから購入した物件ですね。私が持っている物件では、アルバリンクさんからの購入がいちばん多いんですよ。

編集部： そうなんですね！本当にありがたい限りです。
弊社の対応に問題はありませんでしたか？

坂本さん： ありません。営業さんがとてもしっかりされていて、スムーズです。
これまでどんなふうにやってきたか、といったことも考慮に入れて柔軟に対応してくださいますし、お付き合いも長くなって、お互いに融通を利かせることもできますので。

編集部： ありがとうございます。安心しました。
では、インタビューを進めさせていただきますね！

【会社員から空き家投資家へ】家賃収入・勉強法・失敗・メンター選びのリアル

坂本さんはもともと不動産業界で働いていた方ではありません。では、どういった経緯で不動産投資を始めることになったのか。

「FIRE」という壮大なゴールを達成した坂本さんのスタートは、意外にも「身近な目標」でした。

会社員時代の「給料」と「家賃収入」の比較

編集部： では、まずは現在の家賃収入について教えてください。

坂本さん： 具体的な金額は言えませんが、会社員時代の手取りの「4倍」です。
FIREした時点では3倍ぐらいでしたが、増えましたね。

編集部： 素晴らしいですね…！
FIREのタイミングには何かきっかけがあったんでしょうか？
例えばですが、会社勤めをやめたくなったとか、収入的に「そろそろいいかな」と思った…など。

坂本さん： どちらも少し違う感じかな…。
当時勤めていた仕事は楽しかったし、やりがいもありました。私自身に「やりたいことができた」というのが大きかったですね。サラリーマンの「9時・5時」という定時スタイルを維持したままでは、やりたいことをやるのが難しくなってきた。残業もありますし。

編集部： そもそもの時間が足りなくなったんですね。

坂本さん： そうです。海外とのやりとりも結構あって、時差もあって…と、非常に慌ただしくなりました。じゃあ、そろそろ会社をやめて、次の人生に行こうかなとなったわけです。
もちろん、会社を辞めても収入があることは背中を押してくれましたし、大きな自信にもなっていました。

空き家投資を始めたきっかけと理由

編集部：noteで「空き家投資を始めたきっかけ」を拝見したのですが、「週に2度ある会社の飲み会でタクシーを使いたい」とありまして、とても親近感を持ちました。

坂本さん：はい、間違いなくそれがきっかけですね（笑）。

編集部： 「突然、不動産という言葉が出てきた」という印象が強いのですが、それまで不動産投資には縁がなかった、という感じですか？

坂本さん：そうですね。不動産に関係するバックグラウンドはありませんでしたし、宅建の資格なんかを持っていたわけでもなかった。サラリーマン時代に得た不動産の知識などもなかったです。
しいて言えば、ファイナンシャルプランナーの資格を取る際、その科目の1つに不動産があったくらいかな。

編集部：なるほど。
坂本さんは不動産投資の中でも「空き家」、つまり「戸建て」を選ばれていますが、なぜでしょうか。マンションやアパート、区分など、他にもいろいろあるなかでも戸建てを選んだ理由を知りたいです。

坂本さん： 戸建てを実際にやってみたら自分に合っていると感じた、というところですね。
不動産投資を始める前からさまざまな勉強をしていたものの、それだけではなにがどう違うのかわかりませんでしたが。自分に合う投資はなにかと考えながら勉強していくうち、「自分には戸建てが向いている」と思うようになったんです。

編集部： 最初は民泊も運営されていますよね？
しかし、結果としては戸建て投資になった、と。

坂本さん： ええ。投資にはワンルームやアパート投資もあるわけですが、それらが自分に向いているとは思えませんでした。
ただし、人それぞれにスタイルがあって、他の人に合うものでも自分に合わないものってたくさんありますよね。
ワンルーム投資やアパート投資は、やりたいという人は世の中には沢山いて、でも単純に自分には合わない、というだけ。
なので、今もやろうとは全然思わないです。

初心者時代に行った「空き家投資の勉強法」

編集部：「空き家投資の勉強法」についてお伺いさせてください。
初心者の時、どのように空き家投資の勉強をしましたか？どんな媒体を使ったのかも知りたいです。

坂本さん：セミナーに行ったり、本を読んだりしました。何かとたくさんある無料のセミナーですね。
有料のコンサルは3つくらい受けています。

編集部：初期の勉強について、当時を振り返って「今思えば…」というようなことはありますか？
たとえば、「はっきり言って無駄だったかな」とか。

坂本さん： アパート投資やワンルーム投資の勉強を結構したんですけど、結局私はそちらの方向に進まなかったので、その部分は「実際には使わなかったな」という感覚はあります。
ただ、戸建て投資とアパート・ワンルーム投資の違いなどは勉強しないとわからないことで、無駄とは思っていません。

編集部：その過程があったから戸建てに集中できた、とも言える感じですね。

坂本さん：ええ。時間とリソースには限りがあるわけで、もしその前の段階から「自分には戸建て投資が向いている」とわかっていれば、もっとその方向に集中できたかもしれない、というくらいです。

編集部：向き・不向きの見極めですね。
坂本さんが開催されるセミナーでは、そういったお話もされているんですか？

坂本さん：アパート投資、ワンルーム投資、戸建て投資のそれぞれの特徴や、参加者さんにとっての向き不向きを、できるだけ率直にお伝えするようにしています。
自分の経験から考えて、向き不向きを可能な限りでも明確にしておくと、無駄な学びや遠回りを減らせるのではないかと思うんですね。

空き家投資の成功に不可欠な「メンターの選び方」

編集部：坂本さんは「1人の先生について学ぶ」といった方針ではないんですね？

坂本さん：初期は「先生がたくさんいる」という感じです。この分野についてはこの人がメンター、別の分野では別の人がメンター、というような。
私は広くさまざまなメンターのエッセンスに触れ、自分なりにアレンジしてやっていて、ひとつだけの決まった方針があるわけじゃないんです。やはり、各種ジャンルのメンターから学べることは多いと思うので。

編集部：なるほど。
やがて、自分自身で独自の道を行けるようになる、と。

坂本さん：そうです。
途中からはメンターに頼らなくなりますね。

編集部：初心者の方々に向けて、「メンターの選び方、選ぶ基準」といったものはありますか？
最初はどうしても詐欺のようなものにあったりするんじゃないか、といった不安もありそうで…。

坂本さん：メンター選びは非常に重要です。
特に大切なのが、最初のフィーリング。なにかに迷ったとき、「その人に尋ねれば安心して自分の方向性に合ったヒントを必ず与えてくれる」というくらいの信頼を置けることが重要です。

編集部：その信頼に足る人かどうかは、どんな視点から確認していますか？

坂本さん：さまざまな視点がありますが、「受け売りでなく、その人自身の経験からの発言か」はひとつの重要なポイントだと思っています。
あともうひとつは、その人の考え方が「インチキっぽくないかどうか」かな…。

編集部：インチキですか（笑）。
でも、なんとなくわかります。

坂本さん：わかりやすいところで一例を挙げるとすると…
不動産投資の世界には、「火災保険をうまく使いましょう」という趣旨のアドバイスをする人がいます。なにか壊れたものがあったとして、台風や事故を装って保険を請求するようなことを、コツとして教えるケースもあるんです。
さらには、「この保険会社はお金が下りやすい」といった、明らかに「保険を悪用する」ような話まで出てきます。

編集部：え、ダメですよね？

坂本さん：詐欺罪にもなりうる行為です。でも実際にそのようなアドバイスをする人はたくさんいる。絶対にしてはならないことです。そもそも地に足のついた投資の姿勢からかけ離れています。

編集部：「いかに法律的リスクを避け、誠実に投資をしていくか」を重視している人かどうか。
その考え方がちゃんと見えたメンターのほうがいい、という考えですね。

坂本さん：そうです。相手を騙して稼ぐようなことをすれば、そのリスクやツケは必ず自分に返ってくるはずですから。
メンター選びにおいては、最初の段階で「その人は、正しく稼ぐことを目指しているか」をちゃんと見極めておくことが大事だと伝えるようにしています。

編集部：特に初心者の場合、最初に誰に頼ったらいいのか、なかなか判断が難しいですよね。
そんな段階で、さきほどの「火災保険を悪用する方法」みたいな、怪しげな話をさも当たり前のように教える人がいると、信じてしまうかもしれず…。

坂本さん：おっしゃる通りです。そのようなやり方は決していいことじゃない。
できるだけ冷静に考えて、そういった類のアドバイスを平気でする人には、そもそも最初から距離を置いたほうがいい。その人のビジネスや不動産投資の姿勢そのものに、あとから信頼を失うリスクが潜んでいると思いますからね。

編集部：ストレートに言えば、「怪しい人とは距離を置け」。自分の身を守る重要なことだと思います。

坂本さん：不動産投資を始めたばかりの人が最初からつまづくかもしれない、非常に危ういポイントだと感じています。
私はこの点をよくよく注意するように、ちゃんと伝えるようにしています。

【空き家投資の失敗談】チェック漏れやリフォームで怒られた経験

編集部：初心者時代には失敗もありましたか？

坂本さん：あります。最初のうちはチェックすべきことを見逃してしまうことが多いんです。
雨漏りしないと聞いていたのに、実際は違ったり。よくよく見れば雨漏りによる「雨染み」がちゃんとあるのに、それを見逃していた…とか、そんなのもあります。

編集部：ああ、「見ておけば避けられたミス」であるだけに悔しいですね…。

坂本さん：あとは、最初の調査では近所に数台の駐車場の空きがあったのに、いざ入居するとなった時点では埋まってしまっていたとか。
このような失敗は致命傷になりかねません。現に私も目の前が真っ暗になりました。

編集部： ダイレクトに賃貸需要に影響しますよね。

坂本さん：ええ。それから、リフォーム業者さんを怒らせてしまうこともすごく多かったです。
これは本当にいろいろ経験していまして、さまざまなパターンで叱られた。自分のミスが大きかったと反省しています。

編集部：どういった理由ですか？

坂本さん：例えば、コスト削減のために「壁紙だけはほかの安い業者に発注しよう」と、複数の業者に依頼することになったとします。
そうすると、工事の段取りは1社だけに依頼するのと異なり、「2社の段取りを合わせる」ということが必要になりますよね。

編集部：確かに。本来は「この工事が終わったら壁紙を貼る」というような段取りなのに、その段取りがわかっていない壁紙屋さんが先に貼っちゃったりすると、工事を担当する大工さんは困ってしまう…ということが起きるかもしれません。

坂本さん：私はそのあたりの段取りやタイミングを理解せずに発注してしまっていたんです。大工さんに仕事のやり直しをさせることになって、かなり叱られたりもしました。
当時は私が初心者だったとはいえ、数えられないくらいそういった迷惑をおかけしているかもしれず、本当に申し訳ないです。

【海外在住でも回る管理体制】家賃保証と初期リフォームの重要性

坂本さんは現在、「29件」の物件を所有しています。

ほとんどが「自主管理」ですが、移住先の海外から管理を行っています。
家賃収入もほぼ確実に入ってくるとのこと。

この章では、海外在住でも不労所得を実現できる「空き家の管理法」や「家賃保証の活用法」などについて伺いました。

【1件目探しの苦労】ポータルサイトから始まった怒涛の内覧

編集部：初めて買った物件はどんな物件でしたか？
その物件を購入したときの自己資金についても知りたいです。

坂本さん：1件目は、茨城県の取手駅から徒歩20分くらいにある物件です。
当時、現金がある程度手元にあった上、自分がもともと住んでいたマンションが高く売却できたこともあり、「1000万円程度」は用意できていました。物件価格によっては「3、4件」は購入できる余裕があったかと。

坂本さんの一棟目の空き家（茨城県取手市）

リフォーム事例

編集部：その「初めての物件」はどのように見つけたのでしょうか？

坂本さん：これは「アットホーム」を使いました。当時はこういったポータルサイトでも「チャンスがないことはない」というレベルだったので。
ただ、今ポータルサイトを使って同じことをやろうとすると結構大変でしょうね。いい物件は非常に少なく、あったとしてもすぐに売れてしまう。

編集部：では、今はもう不動産会社からの直接紹介や、未公開物件がほとんどですか？

坂本さん：そうです。私自身、実際に不動産屋から紹介してもらうこともありますし、アルバリンクさんから紹介していただいたりもします。
広くさまざまなものを見て、興味があれば問い合わせをする…という感じです。

編集部：やはり「不動産会社と繋がる」というのは、とても大事なんですね。

坂本さん：その通りです。もっともいい情報を持っている不動産会社とよい関係を構築し、情報をもらうことが重要です。
ポータルサイトはとても多くの人々が見ていますし、いいなと思ったら問い合わせてすぐにでも店舗に行き、買い付けまでするというスピード勝負になってしまいます。

編集部：なるほど。「最初の物件をアットホームで見つけた」と言ってしまうと「アットホームで見つけられるんだ」と思われてしまうところですが、そう簡単なものではないよ、と。

坂本さん：はい。その1件目を買うまでに、そうですね…50件か、いや、100件くらいは見に行ったんじゃないかな。いい物件だと思って見に行ったら、いまいちだったり、よさそうだと思ってもすぐに取られたり。
最初は全然買えませんでした。当時は手に入れられる情報も限られていましたしね。

編集部：100件！すごい。
まだ会社員の頃ですし、休日を使ってということですよね。

坂本さん：そうそう。1日に5、6件見に行っていたこともありました。土日両方では夫婦関係に亀裂が入りかねないので、妻に「土曜日だけやらせてくれ」とお願いしましてね。
たまに平日の午後休を取り、早くから働いて仕事が終わったら現地に直行。レンタカーを使ってものすごい勢いで回って、レンタカー屋さんが終わる7時半ぎりぎりに帰るという生活もしていました。「なかなか1件目が買えないな」と思いながら。あとでもっと楽な方法も見つけましたけどね。

編集部：今こんなにたくさんの物件を抱えていらっしゃる坂本さんでも、最初の1件目はやっぱり大変だったんですね…。

2件は管理会社へ依頼、3件目から自主管理へ

編集部：投資物件の管理はどのように行っていますか？

坂本さん：例外的に初期の物件を2件、管理会社に委託していますが、基本は「自主管理」です。
最初は入居者探しに苦労して、地元で力を持っているエイブルさんを頼ったら、「管理会社として入れてもらえるなら引き受けます」とのことで。実際に入居者は見つけていただき、助けられました。

編集部：ただ、気持ちとしてはご自身で管理したい、と考えていらっしゃるんですね。

坂本さん： はい。自分でできると思っています。
管理会社には入居者とのトラブル対応などをお願いすることができますが、自分で対応したほうが早くて確実だから、実はあまりお任せしたいとは考えていません。
ですので、3件目から先は自主管理です。

編集部：なるほど。トラブルはよく発生するものですか？

坂本さん：いえ、ほとんどないと言ってもいいレベルです。
物件を28件持っていても、2〜3ヶ月に1度、あるいは半年に1度、来るか来ないかというくらいの頻度ですね。「自主管理でやっている」というと驚かれることも多いですが、そもそもの頻度が高くないんです。

編集部：トラブルが発生した場合はどう対応しますか？
坂本さんは現在ニュージーランドに滞在していらっしゃるということで、不便はないでしょうか。

坂本さん：ないですね。
水漏れの連絡があれば水道屋さんや、リフォームをお願いした工務店など、ケースによって異なりはしますが、まずは業者さんとお客さんのあいだで日程調整をしていただきます。
日程が決定したら私に連絡がきます。現状確認後、見積もりの金額を業者さんから聞いたら発注です。支払いもネットで済んでしまいますしね。

編集部：なるほど。確かに、日本でもリモートでできることは、海外にいてもできる、と。日本からの連絡が受けられるように手配さえしていれば、ほとんど問題がないですね。
とはいえ、20件以上を海外から自主管理するのは、業界常識からすると驚異的ですが…！

家賃保証会社により「大家は守られている」と実感

編集部：入居者の家賃滞納も経験されていますか？

坂本さん：それはもちろんです。5、6回くらいはあったと思います。

編集部：家賃保証会社に入られてるとnoteで読みましたが、本当にきちんと保証されるものなんでしょうか。

坂本さん：それはもう間違いないです。本当にありがたい。
家賃保証会社は私たちにとって神様のような存在ではないかと（笑）。
今の時代、入居者から直接入金されるケースはほとんどなく、9割ほどは家賃保証会社を経由します。入居者の支払の有無には関係なく、私にお金が入ってきます。

編集部：滞納が発生した場合には、大家である坂本さんのところにも連絡が来ますか？

坂本さん：はい。3ヶ月の滞納で連絡がきます。
一応、大家名義で法的な手続きを取る形になりますが、実務はすべて家賃保証会社が代行してくれます。私は送られてきた必要書類にサインや押印をして送り返すだけですね。
判決が出たら明け渡しとなります。また、その期間が長引けば長引くほど、延滞額は増えていきます。

編集部：そういった手続きは長引くものなんですか？

坂本さん：ケースバイケースです。その場で結論が出ることもあれば、かなり長引くこともあり、実にさまざまです。いちばん長くて1年半かかったものもありました。
家賃保証会社の担当者さんから「時間がかかって申し訳ありません」とお詫びされたこともありますが、実際、私のほうで困ることはありません。
むしろ、「確実に家賃が入る期間」とも言えてしまうわけで…。

編集部：なるほど。私はそのあたりを全然知りませんでした。
延滞もそんなふうに対応していただけるんですね。

坂本さん：会社の審査や契約条件にも左右されますが、そうです。
万能ではないにせよ、強力ですね。

編集部：では、現在は坂本さんにお金の不安がほぼない状態と言っていいんですね？すごいです。

坂本さん：大家がこれだけ守られているものだとは、私も最初はまったく知りませんでした。誤解を恐れずに言えば、まさに「不労所得」です。労働せずとも入ってくるお金、という意味で。
（※税務申告上の意味合いではない、生活設計的な意味での不労所得）

編集部：「FIREのリアル」が見えてとても面白い、興味深いです。
ただ、もちろん「働かないと入ってこない」という人もいるはずで、「坂本さんの場合には」ということだとは思います。

坂本さん：私なりのやり方、というのがあると思います。
私は、最初の時点で物件の問題をしっかり見出してきっちり直す。リフォームにお金はかかりますが、後々の問い合わせは激減します。「住んでみなければわからない」という不具合もありますが、初期クレームの段階を超えるとその後は平和なものです。

編集部：対応したぶんだけの反応になるということですね。
坂本さんは初期リフォームを徹底しているので、一般よりトラブルが少ないのだと思います。
最初をいい加減にしてしまえば、その後の問い合わせは増えてしまう。

坂本さん：たまに、「あれもこれも直してくれ」と繰り返し要望してくる、大家からすればいわゆる「面倒な入居者」と見られがちなケースもあります。
ただ、私からすると、最初に直すべき部分をきちんと手を入れてこなかった物件であることが少なくないのではないかなと。大家としてしっかりとやるべきことを最初のうちにやっておく、抑えるべきところはきっちり抑える、それが重要だと考えています。

【出口戦略】基本は売らずに持ち続け、必要なときだけ売るという考え方

これ！という答えのない「空き家投資の出口戦略」。坂本さんはどのように考えているのでしょうか。ここでは「オーナーチェンジ」（入居者がいる状態の物件の、オーナーだけが代わる取引）という売却方法の説明もしていただきました。

良い空き家を選べば「600万円」で売れる

編集部：次にお伺いしたいのは、「空き家投資の出口戦略」です。
私が個人的にも気になっているところですが、なかなか詳しく書いている著書なども見つからず、ぜひ坂本さんのご意見をお聞きしたいと思います。
noteでは「600万円程度で売れる」と書いていらっしゃいましたが、これまで空き家の売却はされていますか？

坂本さん：私の基本スタンスは「持ち続けてずっと貸し続ける」です。
ですので、売却は今までに1件しかしていないんですよ。今もう1件の準備を進めている程度で、基本戦略として、最初から売却を出口戦略として見据えているわけではありません。

編集部：そうなんですね！
あくまでも「出口として取りたい場合」の目安が600万円、ということで。

坂本さん：はい。土地付きの戸建てを300万円で購入し、100万円でリフォームしたとします。そうすると、総投資額は400万円です。それを月5万円で貸せるとして、年間の収入は60万円。年間家賃収入60万円 ÷ 総投資額400万円 ＝ 実質利回りは15％（60万円 ÷ 400万円）という計算です。
この物件を出口として考えるなら、「オーナーチェンジ物件」として売却することになります。

編集部：ああ、なるほど。投資用物件として売るわけですね。

坂本さん：そうです。「入居者がいるので、買った翌月から家賃が入る」という状態で売るんです。
実際、オーナーチェンジ物件のニーズはかなり多く、私の投資エリアではということですが、利回り的には10％が守れればだいたい売れるという感じです。

編集部：利回り10％の物件となると、かなり魅力的ですね。

坂本さん：昔はそのくらいの物件もよくありましたが、今は建築コスト、土地の値段、金利などの上昇があり、7％か8％までが一般的でしょう。
そんななかでの10％ですから、かなり有利ですよね。
このような計算から、「利回り10％ならば600万円で売れる」と書いたわけです。

編集部：なるほど。年間60万円の家賃が見込める物件に対して、利回り10％という基準を当てはめると、逆算して販売価格は600万円になる、ということですね。

「入居者が入るかどうか」が売却価格を左右する

編集部：今お話いただいた通りに考えると、noteに書かれていた「600万円程度で売れる」という数字の根拠がよくわかります。
根底に「貸せる物件であれば問題なく売れる」ということがあって、安心して投資できるイメージですね。

坂本さん：そうです。
逆に言えば、お客さんが退去してもすぐに別のお客さんに貸せるような物件でなければ、私は買いません。

編集部：それは納得です。

坂本さん：私の講座では「賃貸需要のある物件」という言い方をしています。
物件を買うにあたり、最初に必ず見るべきは「この物件をリフォームしたら、入居者がつきやすいかどうか」というロケーションです。
十分お客さんがつくだろうという物件だからこそ、オーナーチェンジ物件として売るときには必ずお客さんもついていますし、退去されたとしてもすぐに次が入る。
その確信があるからこそ、自信を持って売ることができます。

編集部：お客さんがなかなかつかない物件や、入居者が入れ替わるときに家賃が下がるような物件であれば、600万円の価値はないのかな…となりますよね。

坂本さん：そうです。売却価格も下がってしまう。ですから、最初にその目利きをして物件を選ぶことがとても重要だと考えています。

編集部：「出口戦略としての600万円という数字の裏にある、目利きの重要性」が鮮明になりました。ありがとうございます。

自己資金300万円からのFIREを目指すロードマップ

既にFIREを実現している坂本さんですが、もし今「自己資金300万円」であった場合、不動産投資でどのようにFIREを目指していくのかを教えていただきました。

まずはもう200万円増やして「500万円」にする

編集部：では、もし坂本さんが今「自己資金300万円の空き家投資家の初心者」だった場合、FIREするまでどのように行動していくでしょうか。
そのロードマップを教えてください。

坂本さん：私なら、まず貯金をもう200万円頑張って増やしますね。

編集部：なるほど。まだ不動産投資自体はスタートしない、と。

坂本さん：はい。空き家投資を進めるにあたり、1件目は借り入れに頼らずに済むようにするのが重要だと思うからです。
収入が一銭もないのに借り入れに対する返済が発生すると、どうしても焦りが出ます。金利の上昇も気になってしまう。
「200万円増やす」というのは遠回りに感じられるかもしれませんが、返済に困らない環境づくりを優先しますね。

編集部：これが、100万円だけ増やして「400万」となると、また違ってしまいますか？

坂本さん：私のモデルは「300万円の土地付きの家を買って100万円でリフォーム」ですから、それでもビジネスはスタートできますね。
ただ、400万円だと「本来はやっておきたいリフォームがあるが、お金がないから削らざるを得ない」というケースが出てきやすいかなと思います。

編集部：となると、さきほどのお話のような「後々の問題」も発生しやすくなるかもしれませんね。

坂本さん：そうです。
だから余裕を見て500万円くらいは手元にあったほうがいいと思いますね。
最低でも450万円かな。しっかり貯めてから1件目をやる、と。

 空き家投資は「0→1」が最も大事

編集部：「1件目」というのはやはり重要なポイントですか。

坂本さん：はい。不動産投資でいちばん難しいのが「1件目」なんです。
2件目は1件目の経験があるから、はるかに上手に、スムーズに進められる。3件目はさらに楽になったりもします。
そんな理由もあって「1件目を確実に成功させる」というのをおすすめしていますね。

編集部：件数を積むたびに収入が増えていってラクになるだけでなく、「経験」が次の経験に繋がる…ということですね。

坂本さん：はい。まさにそれで。
不動産投資はノウハウの世界なので、ゼロの状態から「1回経験する」というのは、ものすごく貴重なことなんですよ。
0から1がいちばん大変で、1から2は1の経験が活かせるため「やったことのあることをもう1回繰り返す」といった感じになります。
知識もあるし、予測もできるようになっている。それに加えて、「人脈」においてもどんどん楽になってきますね。

編集部：不動産屋さんとの人脈ができれば、たくさんの情報も入ってきますね。

坂本さん：はい。さらに、その情報をもとに「この大工さんに頼めるかな」と繋がっていくわけです。
大工さんとの繋がりがゼロだと、多くの新規の大工さんを呼んでミーティングをし、プレゼンをし、と、何社にも声を掛けなくちゃならないですからね。
「この大工さんならばOK」という人をひとり知っていれば、次もその人に依頼すればいい。圧倒的に楽なんです。

編集部：なるほど。だからこそ、坂本さんはまずは1件目に全精力を注ぐことをおすすめしている、と。

坂本さん：全面的におすすめします。

空き家投資でFIREしたいならFIREを目指すな？

実際にFIREした坂本さんに、「空き家投資でFIREする方法」について伺ったところ、意外な答えが浮かび上がってきました。

実はFIREは目的でなかった

坂本さん：実は、私はFIREを目指していたわけではなかったんですよ。

編集部：え、そうなんですか？

坂本さん：私の場合、1件目の投資をしたら2件目を紹介され、そうしたら3件目に巡り合い…と、「1件目の苦労なんだったんだ？」と思うほどだったんです。
嘘みたいにスムーズで。「がんばらなくても向こうからやってきた」という感じです。
実は、FIREした他の人も似た感想を持っているらしいです。

編集部：「FIRE自体は目標にしなかった」といった感じでしょうか？

坂本さん：それに近いですね。
最初からFIREだけを意識してしまうと、自分自身のハードルを無意識に高くしてしまい、どこか息苦しくなってしまうのかもしれない…などと思っています。
なので、私は「目標を2つ持つこと」をお勧めしています。

編集部：ひとつの目標はFIREだとしても、もうひとつ、「息苦しくない中間目標」を設定するというか。

坂本さん：そうです。「究極のゴール」と「地に足のついた身近なゴール」の2つです。
1つだけにしちゃうと、どうしてもそのゴールだけを追ってしまって、過程そのものが息苦しくなってしまう。
だからこそ、FIREはあくまで究極のイメージとして持っておいて、日常的に「達成できる小さな目標」もきちんと用意しておくのが大切かなと。

「空き家投資でFIRE＝5件で月25万円」

編集部：「空き家投資でFIREする」という部分をフォーカスさせてください。
空き家投資で言うと、その目標はどういったものになるでしょうか。

坂本さん：私の場合、FIREの基準を「5件」にしています。
1件あたりの家賃収入を月5万円と見積もると、5件で月25万円。これを前提にすると、田舎に住んで、あまり贅沢をしなければ、生活はなんとかなりますよね。
「サラリーマンが退職するまでにここまで達成すれば、年金がゼロでも最低限は食べていける」というようなこともよく言われます。

編集部：なるほど。
そう聞くと、「もうちょっと上を目指したい」という人も出てきそうですね。

坂本さん：「FIREの最低目標」は人によって全然違いますからね。
例えば今月30万円の給料があって、「あと10万円稼げれば、やりたいことができる」という人がいたら、家賃収入10万円を目指すなら2件でいい、と想定できるわけです。

編集部：1件あたり総投資額400万円とすれば、2件で800万円。もし今の貯金が600万円なら、あと200万円を「何年までに貯める」みたいな具体的な目標を立てられます。

坂本さん：はい、すごく具体的になりましたよね。
つまり、FIREは理想のゴールとして置いておいて、その一方で「2件」「3件」など、自分に合った現実的な目標を別に持つ。そうすると、達成までの道筋が見えやすくなり、目標が一気に現実味を持ってくるんです。
だから、私は「FIREは理想、現実目標は身近な数字」という2つのゴールをセットで持つことをおすすめしています。

編集部：坂本さんは「飲み会の帰りにタクシーを使いたい」という目標がありましたよね。

坂本さん：まさにそれです。
最初のころの私の目標は、まさに「タクシーに躊躇なく乗れるようになること」でした。
当時、週にだいたい2回ほど飲み会があり、月あたりにすると8回くらい。JRの駅から私鉄に乗って、そこから10分くらい歩いて帰る。
ところが、夜に酔っ払うと、その私鉄の駅まで行くことすら面倒に感じて、結局歩いて帰ることが多くて、かなり辛かったんです。

編集部：JRの駅から直接タクシーで帰ると、いくらくらいかかるんですか？

坂本さん：2,000円です。「この1回2,000円のタクシー代を、毎回気にせず払えるようになりたい」というのが、私のごく小さな夢だったんですよ。
月8回だと、「2,000円×8回＝1万6,000円分の収入がプラスで入れば、タクシーで帰れる……」という形で、自分の目標を数字に置き換えたんです。
戸建ての不動産投資で1件あたりの家賃収入が5万円くらい見込めるという話を聞いていたので、「もし不動産投資で1件成功すれば、俺はタクシーで帰れるってこと？」と。

編集部：すごく現実的に感じそうです。「金額が体感できる」というか。

坂本さん：そうそう、実際に物件を買って、家賃収入が本当に5万円くらい入ってくると、その数字が自分の生活に直結していて、すごく実感が湧いたんです。
そこから、本当にタクシーで帰るようになって、「目標が達成された」という満足感がめっちゃ大きかったですね。

編集部：それはもう、さぞ満足されたと思います（笑）。

坂本さん：そうなんです。だから、人によっては大きな夢を持っている人もいれば、こうした小さな夢を持っている人もいる。
それを「お金の数字」でちゃんと置き換えて、「この収入が増えたら、こういう生活が実現できる」という風に考えられるようになると、夢に近づくための行動が、かなり明確になってくると思います。 

「稼ぐこと」ではなく「その先に何をしたいか」

編集部：大きすぎる目標ではなくて、小さく具体的な目標を立てて、そこを着実に歩んでいくイメージが大事なんですね。
そうすると、自然と大きな目標に手が届きやすくなる。

坂本さん：そうです。
もちろん大きな目標を持つこと自体は重要ですが、どうせやるなら、「自分がやりたいこと」を、目に見える形で持つ方がいいと思います。
なので、「いくらぐらい稼ぎたいですか？」と聞かれて、「稼げるだけ稼ぎたい」と言う人は、逆に失敗しやすいのかな。

編集部：ああ、「ふんわり」していますね。
具体的、現実的とは言い難いかもしれません。

坂本さん：「お金が増えると、なんかいいことあるんだろうな」というふうに思っているだけになっているんですね。
「そのいいことの中身が何なのか？」までちゃんとイメージできてないと、「目標が達成してから考えよう」というスタンスになりがちです。

編集部：それも行動力に影響が出そうです。

坂本さん：そうです。どうして頑張っているのかの「理由」がぼんやりしてしまって、結果として行動が弱くなるんです。
だから、「稼げれば稼げるほどいい」という考え方の人は、もう少し「何を達成したいか」をちゃんと明確にすれば、今後の迷いがもっと減るかもしれない。

編集部：なるほど。目標がはっきりするだけで、行動力が変わってくるイメージですね。

坂本さん：はい、絶対に違います。
「この目標があるから頑張れる」という気持ちが、行動の闘志に直結するんじゃないかなと。

【読者に一番伝えたいこと】FIREは「手段」でありゴールではない

編集部：空き家投資でFIREを目指したい人にいちばん伝えたいことは、どんなことでしょうか。

坂本さん：これまでお伝えしてきたことと似てしまいますが……。
FIREをしたいという目標を持つのはよいことです。ただ、それだけでは弱いのかな、という気がしています。
重要なのは「FIREしたあとに何をしたいか」の具体的なイメージです。

編集部：サラリーマンを辞めた人は自由な時間がたくさんできますが、そこで何をするかが決まっていない人が多かったりするんでしょうか。

坂本さん：はい。FIREしたものの、何をしたらいいのかわからず、「バーンアウト」する人が結構います。

編集部：「バーンアウト」、燃え尽き症候群ですね。

坂本さん：FIREするとあまりにも自由な時間が多いんです。何をすればいいのかわからなくなるくらい。
「FIREを卒業する」という表現も流行りましたね。「会社に与えられた目標を着実にこなすっていう生活も案外いいものだったな」と、サラリーマンに戻るケースです。

編集部：「何のために」が必要なのは、なんでもそうであるように思います。

坂本さん：そうです。不動産投資でも同じです。
不動産投資で稼いだお金で俳優を目指したいとか、子どもをいい学校に通わせたいとか、そういった具体的な目標を持っている人は、やはり「身が入っている」と言えます。私も「魂が乗る」という言い方をしています。
「稼ぐこと」自体を目標にするとそうはならない。稼いだその先がぼやけていて、不動産投資に力が入らないんです。

編集部：人は金額の目標だけでは動けなくなるんでしょうね…。
リアルなお話です。

坂本さん：はい。FIREはあくまでも「手段」であって、ゴールじゃない。
たくさんの時間とお金が手に入ったら、それらを使ってなにを実現したいのか。
「生活をより一層楽しむために何をしたいのか」というところをできるだけ具体的に考えておくことを、強くおすすめしたいです。

まとめ

今回は、空き家投資でFIREを実現した「坂本 光さん」から、空き家投資に関するリアルなお話を伺いました。

【要点まとめ】

坂本さんにインタビューを行い、率直に感じたのは「正しい努力を大量に積み重ねている」ということです。

自分が「この人だ」と思うメンターを見つけ、勉強し、100件以上の内覧を行い、大工さんに怒られながらも、1件目の空き家投資を成功させています。

この血の滲むような正しい努力があったからこそ、空き家投資でFIREを達成し、好きな場所で好きな仕事をする人生を送れているのだと思います。

結果を出すのは、やはり簡単なことではありません。
でも、「正しい努力」を積み重ねさえすれば、あなたも坂本さんように空き家投資でFIREすることは、決して不可能ではありません。

まずは、「正しい空き家投資の方法を学ぶこと」から始めてみてはいかがでしょうか？

当サイトでは、「空き家投資」のノウハウに関する記事を随時アップしていますので、参考にしていただけますと幸いです。

また、今回インタビューした坂本さんも「『空き家投資はじめの一歩』セミナー」を随時開催していますので、試しに参加されてみてください。
現状で良いメンターを見つけられていないなら、「実際に結果を出していて、まっとうな空き家投資が学べる坂本さん」が最も有力かと思います。

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この記事の監修者

坂本 光｜空き家再生投資家

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合同会社Light in the House代表。 空き家を専門とした不動産投資家。もともとNTT社員として働いていたが、空き家投資を始め、現在は28件の物件を所有。家賃収入だけで生活できる「FIRE」を実現している。 失敗やリフォームトラブルを経験しながら、家賃収入を積み重ねていく過程を、自身のnoteやセミナーで発信。現在はニュージーランドに住みながら自主管理で物件を運営し、家賃保証会社を活用した「不労所得に近い収入」の構築法を実践している。 【保有資格】 ・1級ファイナンシャルプランナー ・CFP（Certified Financial Planner） ・相続診断士 【各種サイト・SNS】 ・公式サイト（FPアウトソーシング） ・X ・note

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