现代金融体系的核心在于创新。该体系及其支持者相信，金融技巧几乎可以解决所有问题。秉持着这种信念，现代美国见证了一种新型资产类别的崛起。这种新型资产类别以房地产为基础。然而，与房地产不同的是，它并非在街头流通。而是在美国乃至全球的证券交易所进行交易。此外，这种新型资产类别的票面价值不像房地产那样高昂。任何口袋里只有几美元的人都可以买卖这些模拟房地产市场回报的证券。

房地产从资本密集型非流动性资产转变为小额高流动性资产类别，这一转变是通过证券化的过程实现的。在本文中，我们将更详细地讨论这一过程。

房地产的问题：缺乏流动性

2000世纪初，房地产是美国市场上回报率最高的行业。银行和投资者有机会发放越来越多的抵押贷款，利用当时的低利率，并从中获得丰厚的回报。然而，房地产市场存在一个问题：贷款一旦发放，三十年内都无法偿还。银行必须将这些贷款记入账簿。持有这些贷款会占用宝贵的资本，银行对此非常谨慎。

这时，人们感到有必要运用一些金融魔法，将流动性极差的资产转变为流动性极强的资产。

解决方案

问题在于，银行被迫将这些资产记入账目。即使回报丰厚，银行仍然渴望更多。另一方面，散户投资者和养老基金则乐于长期持有这些投资。房地产的回报率高于债券，因此是一项有利可图的投资。于是，一个新的解决方案应运而生，它被称为“证券化”。

• 出售抵押贷款： 证券化过程始于银行将贷款出售给第三方。这意味着，如果一家银行发放了100美元的贷款，预计需要偿还150美元及利息，他们会以130美元的价格将收回这些贷款的权利出售给第三方。银行今天获得了130美元，而第三方则受益于其终身获得的利息。购买这些投资的第三方通常是一家投资银行。

• 分割抵押贷款： 投资银行随后会将这笔抵押贷款进行分割。这意味着，如果一笔抵押贷款的金额为100美元，投资银行就会发行100张不同的债券，每张债券价值1美元。这个例子过于简化。然而，其核心是解释抵押贷款的现金流被重新导向债券。实际上，债券持有人向银行支付了贷款费用，并从抵押贷款持有人那里获得了利息收入。因此，发放抵押贷款的并非某家银行。正是由于这种金融手段，来自世界各地的数百万人将资金投入了美国抵押贷款市场。

• 分期： 创建所谓“档位”的下一步。这意味着要优先考虑违约级别。如果抵押贷款所有者违约，风险将冲击持有最低档位债券的债券持有人。只有当违约完全摧毁了该档位的债券后，下一档位才会受到影响。这样做使得投资银行家能够以极高的溢价出售较高档位的债券。然而，这也导致风险集中在较低档位。当时，这似乎不是什么大问题，因为房地产被认为是一种本质上安全的投资。然而，在2008年，这却构成了一个大问题。

• 在交易所出售： 该流程的最后一步是将这些衍生证券在交易所上市，并作为交易所交易衍生品出售。这意味着所有这些证券都有一个活跃的市场。购买债券的人无需持有至到期日。相反，他们可以随时将其出售给其他投资者。此外，由于这种转变将高风险的房地产投资转化为安全的养老基金级投资证券，因此来自欧洲和日本等地的买家对美国抵押贷款市场有着巨大的敞口。

结果

• 积极作用：

  证券化进程所取得的成就并没有什么了不起。它就像是从经济学教科书中摘录下来的模型，可以用来定义完美的市场。所有借款人和贷款人都有机会随时套现并退出。它过去和现在都被认为是一个流动性极佳的市场。这些抵押贷款支持证券的成功催生了众多效仿者。一段时间以来，汽车贷款甚至公司应收账款都被证券化。金融工程师似乎已经找到了解决流动性问题的方案，而交易所交易衍生品似乎是完美的解决方案。

• 负面影响：

  证券化进程也带来了诸多负面影响。首先，它构建了一个缺乏问责的体系。由于没有人会长期持有抵押贷款，因此在发放这些抵押贷款时，没有人谨慎行事。大量不良抵押贷款以及不良债券涌入市场，最终导致市场崩盘，雷曼兄弟公司最终倒闭，整个金融世界陷入停滞。

  此外，由于债券面额较小且流动性强，许多外国政府和私人投资者都购买了这些债券。这导致了美国本土抵押贷款市场崩溃引发全球经济崩溃和衰退的局面。

证券化进程提供了一种利用非流动性资产创建交易所交易衍生品的方法。然而，它仍需进一步完善，以消除其负面影响。