恒大足球学校还有恒大足球场还能建下去吗
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文章详情介绍：
许家印主席召开恒大足校专题会议：明确发展方向，迈向新征程！
5月6日，恒大集团许家印主席在广州召开足球学校专题工作会议，进一步明确了足校新时期的发展方向。
5月8日，恒大足校国际比赛场举行升旗仪式，刘倩校长向全校师生传达许主席对恒大足校新时期工作指示。
进一步明确了足校的办学目标。恒大坚定不移做足球，坚持“振兴中国足球、培养足球明星”的初心不改变，依然要实打实做实事，培养更多的足球人才，扎扎实实为中国足球作贡献。2017年恒大就提出“全华班”的概念，如今已经实现“全校班”，目前足校培养球员征战中甲，这一平台更利于培养和锻炼足校球员，从球员在中甲赛场上精彩表现，感受到球员踢出了恒大的精气神，相信未来“全校班”一定能打回中超！希望足校全力以赴培养人才，不断输送优秀球员，与此同时也要高度重视文化课教学，传道授业解惑，为球员成材成星奠定基础。
对学校全体教职员工提出要求。要求一定要树正气，做到公平公正、廉洁奉公、遵纪守法，从严管理。只有教职员工风清气正，学校才会风清气正，方可聚集能量，迸发力量！
身处恒大足校的每一个人都承载着中国足球梦，全校教职工将牢记许主席谆谆嘱托，励精图治，奋发图强，为实现学校办学目标而共同努力！
恒大退还广州足球场地块，获55亿退款，球场仍将继续建设
在境外债务重组方案延期公布后，恒大广州足球场项目获化解方案。
8月4日晚，中国恒大公告称，已于8月3日与广州市规划与自然资源局签订解除协议，据此解除原合同并由中国恒大退还广州恒大足球场地块土地使用权，而广州市规划与自然资源局将支付合计55.2亿元出让金退库款。
广州恒大足球场曾是恒大的重点项目，2020年4月16恒大以68.1亿元底价拿下该地块。公告显示，预期中国恒大将就转让事项录得亏损约12.55亿元。
退地退款已经是恒大能争取到的最优解决方案。据悉，因恒大集团整体的流动性危机，广州恒大足球场项目的开发和建设进度受到较大负面影响，已停工近一年了。
根据公告，这笔退款并不会直接给到恒大，而是支付至政府指定的专项监管账户，用于解决恒大与该地块直接相关的债务问题，包括但不限于支付尚欠中信信托的担保债务，未支付工程建设费用、与建设工程相关的各项费用及与已售预售商品房相关的各项开支，项目员工公司等。
不过，公告称，恒大就该地块直接相关的债务问题的支付责任上限为专项监管账户内的款项，无需为该问题额外支付其它任何费用或补偿。
55.2亿元出让金退库款由恒大与广州市规划与自然资源局按原合同约定机制计算。
具体分为两个部分，一部分为以原土地出让金扣除4371套已预售商品房单元对应土地使用权出让金，这部分土地合共面积21.83万平方米，对应土地使用权出让金20.23亿元，同时扣除地块定金13.63亿元；另一部分为恒大已投入足球场地块已建工程相关工程成本20.92亿元。
据悉，广州市规划与自然资源局之所以愿意补偿恒大已投入足球场地块已建工程相关工程成本，是因为其愿意继续利用该地块内足球场地块已建工程，换言之，番禺区广州超大型专业足球场的规划并未调整。
早在去年8月份，便有市场消息称广州城投会接手广州恒大足球场及其周边配套项目，但双方一直没谈拢，主要分歧在投资成本上，有接近20亿的差距，恒大估算球场后续预估只需要投资约60亿就能完工，广州城投则预计要80-90亿完工。
这一地块可以算得上是为恒大量身定制的。早在2014年就多个足球迷专业微博透露，广州恒大淘宝俱乐部欲在番禺广州南站地块兴建专业足球场。同年5月15日，广州市规划局发布“番禺区广州超大型专业足球场地块控制性详细规划修改”的公示，这个项目位于广州南站。
两年后，《广州市公共体育设施及体育产业功能区布局专项规划》出炉，再次提到广州将在南站附近新建广州市超大型专业足球场。彼时，恒大第一时间邀请来自美国、德国、英国、澳大利亚等国家的8位顶级大师，先后设计数十个足球场整体设计方案。
2020年4月，该地块终于公开挂牌出让，占地面积达49.9万平方米，可建设用地面积约30.1万平方米，计容建面约94.2万平方米。其中用来建设专业足球场项目的土地面积约15万平方米，总建筑面积约30万平方米。
拿地的当天，恒大就在足球场地块上举办了广州恒大足球场开工仪式，广州市相关领导，恒大集团董事局主席许家印、原总裁夏海钧，以及广州恒大俱乐部教练员与球员出席。
当时的恒大意气风发，夏海钧称，广州恒大足球场毗邻广州南站，可容纳高达10万人，建设总投资将达120亿，力争在2022年底建成。未来恒大还计划在全国再建3-5个可容纳8-10万人的超大型专业足球场。
根据原定地块出让条件，专业足球场须在土地交付之日起3年内建成并投入使用，最迟也就是2023年。建成后一年内，竞得人须引进一家中国足球协会超级联赛俱乐部，并将本项目足球场作为其球队主场。
众所周知，玩足球很烧钱。从2010年恒大以1亿元买断广州队足球俱乐部全部股权至今，虽然给恒大集团带来了极高的公众效应，但始终处于投入大于产出阶段。
公开数据显示，2013年至2020年上半年，恒大足球队俱乐部合计亏损超过86.35亿元。
如今已进入债务重组阶段的恒大，显然已无力负担这样一个“奢侈品”。
恒大足球场易主广州城投
导读：总起拍价高达187.6亿元的荔湾区芳村大道南以东地块堪称“王炸”。该地块规划为商住用地，总出让面积13.07万平方米，建筑面积97.97万平方米，是广州本轮土拍中面积最大的地块。 从起拍价来看，该地块高于挂牌价为165亿的2009年亚运城地块，但此轮竞拍早已不复当时44次举牌、半个小时角逐、国企联合体民企联合体组队的盛况，最后，该地块被中信泰富中船联合体以底价捡漏，成交地价远远低于亚运城地块，平淡收场。
（文/解红娟 编辑/马媛媛）10月10日，广州2022年第三轮集中供地平稳收官。本轮共计推出18宗地块，总建筑面积374.2万平方米，总起价518.1亿元。最后，2宗溢价、13宗底价、3宗流拍，成交总价479亿。
从竞得房企来看，本次成功出让地块均为国央企及地方国企包揽，其中央企保利发展、中铁建、华润、中信泰富中船联合体各竞得1宗；地方国企南沙开建竞得2宗，花都公资、花都城投、广州城投增城城投联合体、广州流溪资产、高新区集团、广州城投、湖北联投、中建四局高新集团天河投资管理联合体、南沙建投均竞得1宗。
广东城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，从溢价地块宗数和流拍率来看，第三轮土拍延续了今年土拍市场稳健中相对低迷态势，与广州近期楼市走向基本一致，9月及国庆期间，广州成交量整体比较低迷，反映到土地市场，开发商拿地的积极性自然较弱。
据广州市房地产中介协会30日发布的数据，2022年9月(2022年8月26日至2022年9月25日)，广州市二手住宅共网签7232宗，环比下降8.34%；网签总面积约71.71万平方米，环比下降8.08%。
此外，据阳光家缘数据显示，在刚刚结束的国庆黄金周，广州新房成交556套，成交套数相较去年同期下跌了22%。
总起拍价创年内新高
无论是供地宗数、供地面积还是总起拍价，广州第三轮集中供地中均创下年内最高记录。
数据显示，广州2022年首轮集中供地共推出18宗地块，计容总建面超276万平方米，起拍总价367.7亿元；二批集中供地推出14宗地块，总建面积146.57万平方米，起拍总价253亿元。
进入第三轮集中供地，广州合计推出18宗地块，总建筑面积374.2万平方米，总起价518.1亿元，三项数据均创下年内最高记录，尤其是起拍价，较年内第二批出让的253亿元高出一倍有余。
值得一提的是，第三轮集中供地开拍前两天，广州2宗地块因故终止挂牌，合计终止建筑面积14.5万平方米，对应起始总价20.5亿元。按原计划，广州此次应推出20宗涉宅地块，总建筑面积388.7万平方米，总起价538.6亿元。
货量最大，地块质量也不差。据李宇嘉分析，本轮供地结构延续今年前两轮供地“拿出好地块”的思路，本轮挂地一共上架10宗中心六区地块，占比近60%。而且，中心区的六宗地，或有江景资源、或有教育资源，或周边住宅区成熟，房价水平稳定，或者交通等公共配套好，距离地铁站近。
其中，总起拍价高达187.6亿元的荔湾区芳村大道南以东地块堪称此轮供地中的“王炸”。该地块规划为商住用地，总出让面积13.07万平方米，建筑面积97.97万平方米，是广州本轮土拍中面积最大的地块。
该地块不仅面积大、总价高，出让条件也并不宽松。资料显示，该地块竞得者需建设绿地市政道路用地、绿地用地等配套设施，同时还要求配建50000平方米的办公物业，并在商务（商业）地块自持商业商务物业不得低于计算容积率建筑面积180000平方米，自持物业的自持年限自首次登记之日起不少于10年。
一方面，由于资金、面积、开发能力等等因素，不少开发商对荔湾区芳村大道南以东地块这个巨无霸项目望而却步；但另一方面，该地块位于荔湾核心板块，周边名校林立、配套丰富，是亚运城地块后难得一遇的优质地块。
从起拍价来看，该地块高于挂牌价为165亿的2009年亚运城地块，但此轮竞拍早已不复当时44次举牌、半个小时角逐、国企联合体民企联合体组队的盛况，最后，该地块被中信泰富中船联合体以底价捡漏，成交地价远远低于亚运城地块，平淡收场。
广州城投接手恒大足球场
除荔湾地块外，本轮土拍中最受关注的某过于番禺区谢村居住及商务商业地块，原为恒大足球场。
2020年4月16日，恒大以68亿元底价竞得番禺谢村体育设施和产业配套地块，总占地约50万平方米，可建设用地面积超30万平方米，折合楼面地价7233元/平方米，地块用途为商业用地兼容商务用地、体育用地。
拿地后不久，该地块便正式更名为“广州恒大足球场”。据恒大管理层介绍，计划投资120亿元、按照世界最高水准，将广州恒大足球场打造成世界规模最大、档次最高、配套最全、科技含量最高、座位数最多的国际顶级专业足球场，并计划在2022年底前竣工并投入使用。
计划赶不上变化，受资金压力影响，恒大不得不退还广州恒大足球场的土地使用权。2022年8月3日晚间，恒大发布公告称，已与受让方签订解除协议，恒大退还该地块土地使用权，而受让方广州市规划和自然资源局将支付合计约55.2亿元出让金退库款。
地块重新上架后，面积和拿地价都打了“折扣”。资料显示，番禺区谢村居住及商务商业地块规划为商住用地，并不包含产业用地，总出让面积22.87万平方米，建筑面积65.73万平方米，挂牌起拍价也减半至31.55亿元。
但实际上，该地块的竞得人仍需配建“广州恒大足球场”。出让条件显示，竞得人需按规划要求配建BA0402042地块（体育用地），体育用地的总投资额为65亿元，其中包括已经建设投资20.92亿元，剩余需继续投资44.08亿元，建成后须无偿移交给广州市政府指定单位。
也就是说，除去拿地成本外，竞得人还需要额外投资44.08亿元建设“广州恒大足球场”。据此计算，该地块的总成本约75.63亿元。
由于建设成本较大，该地块最终被广州当地国企广州城投以底价31.55亿元竞得，楼面价4800.47元/平方米。
市场表现冷热不均
事实上，自2021年第二轮集中供地以来，广州一直采用“限地价+竞自持+摇号”的出让规则。
具体来看，限地价，是事先限定好该地块的最高地价，在未达到上限价的前提下价高者得，在触及上限价后转入竞报自持面积；竞自持，即竞标自持租赁住房面积，该部分面积无法销售，只能对外出租，在无形中减少了开发商的利润空间。
对于竞自持部分，也设有一个封顶值，触及自持租赁住房面积上限后，转为摇号方式确定竞得者。
该举措在市场上行期可以有效降温，达到房住不炒的目的，但在市场下行期间，同样也降低了房企的拿地积极性，因而在广州2022年第二轮集中供地中，大部分地块都取消了“竞自持”环节，改为“限地价+摇号”的出让规则。
李宇嘉表示，第三轮竞价规则延续第二批集中供地的玩法，基本都取消了“竞自持”环节，改为地块达到封顶价之后进入摇号环节，降低开发商拿地成本，促进成交的意图明显。
尽管通过更改竞价规则为开发商“让利”，仍无法避免土地流拍现象的发生。此轮供地中仍有3宗地块流拍，分别是小坪村AB2711014地块、嘉禾望岗东北侧AB2108014地块、大龙街番禺客运站北侧地块。
资料显示，白云区小坪村AB2711014地块为住宅用地，建设用地面积11855平方米，规划建筑面积59276平方米，总起始价10.67亿元，总起始价并不高。但由于该地块所在的白云新市板块仍处于发展阶段，不少利好仍在落地，并不是房企目前的最佳选择。
白云区嘉禾望岗东北侧AB2108014地块和大龙街番禺客运站北侧地块同样如此。前者位于白云嘉禾板块，后者位于番禺市桥东板块，均非市中心核心地块。
另外，此轮集中供地中有两宗地块有溢价成交，其中海珠区广州大道南788号一期AH031525地块经过15轮竞价后，由保利发展竞得，溢价率11.5%；海珠区洛溪桥西侧AH101728地块经过10轮竞价后，由中铁建竞得，溢价率为6.5%。
“相比第一、二批次集中供地，广州土地市场热度下降明显。”中指研究院广州分院研究主管陈雪强表示，一方面，参拍房企数量及报价次数明显减少，多宗地块均以底价成交。另一方面，流拍地块宗数较第一、二批次增加，且流拍地块均为白云、番禺近市区地块。
陈雪强进一步表示，目前虽然政策层面持续改善，但市场信心严重不足，房企在资金持续承压背景下，拿地积极性明显下降，尤其在广州新房市场 “金九银十”成色不足的情况下，开发商出手拿地更加谨慎。
“外围地块除了本区国企平台托底拿地，整体市场参与程度很低，情绪比较低。”在李宇嘉看来，这与当前楼市的预期一致，外围市场前期供应量大，近期降价明显，国庆期间降价有的超过20%，中心区整体供应偏少，在杜绝大拆大建以后，供应更少，需求和价格都比较坚挺。
在李宇嘉看来，本轮竞拍房企除了常见的本土“国家队”，还吸引湖北联投和厦门国贸远道而来，可见广州土地价值和楼市前景备受业界认可，土地市场正在经历探底的过程中。如果未来商品房市场能触底回升，土地市场自然也会有所好转。
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