Lokatorzy mieszkań do weryfikacji. Rząd zaczyna ofensywę w przepisach
Podziel się
5
- Będzie obowiązkowa weryfikacja dochodowa wszystkich najemców mieszkań komunalnych. Rząd chce też znieść automatyczne dziedziczenie umów najmu mieszkań komunalnych. Ma to ukrócić proceder przejmowania zasobu komunalnego przez osoby majętne.
- Wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski zapowiada również zniesienie możliwości wyprzedaży mieszkań komunalnych z bonifikatą.
- Kolejna rzecz to prace nad centralnym rejestrem mieszkań i regulacją najmu krótkoterminowego oraz podatek od pustostanów. - Jest szansa na ponadpolityczne porozumienie w tematach związanych z polityką mieszkaniową - uważa wiceminister Lewandowski.
W czerwcu mamy poznać założenia projektu ustawy nakładającej na samorządy obowiązek weryfikacji dochodowej wszystkich najemców komunalnych. Nowa ustawa ma wprowadzić zmiany w ustawie o własności lokali, ustawie o ochronie praw lokatorów i ustawie o dodatkach mieszkaniowych. Po co taka weryfikacja?
Tomasz Lewandowski, wiceminister rozwoju i technologii: Gminy obecnie nie weryfikują, kto zajmuje mieszkania komunalne, bo nie mają do tego narzędzi. Chcemy im je dać, bo problem jest znaczny. Niedawno jedna ze stacji nagłośniła bulwersującą sytuację - dość majętny wicemarszałek jednego z województw mieszka w mieszkaniu komunalnym i bardzo mało za nie płaci.
Już od kilku miesięcy pracujemy nad tym projektem, rozmawiamy o tych rozwiązaniach z miastami, gminami, z komisją mieszkaniową Związku Miast Polskich.
Po pierwsze, chcemy dać gminom możliwość weryfikacji dochodowej wszystkich umów najmu, nie tylko tych, jak jest dzisiaj zawieranych po 21 kwietnia 2019 roku, bo zapis obecnie obowiązujący nie rozwiązuje problemu.
Po drugie wprowadzono wówczas zapis, że taka weryfikacja dochodowa powinna odbywać się nie częściej niż co 2 i pół roku, ale bez zobowiązania gminy, żeby weryfikacje robiono. Gmina mogła sobie wpisać w programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, że będzie to weryfikowała raz na 10 czy na 50 lat. Albo po prostu takich weryfikacji dochodowych nie robić. Teraz jest propozycja, żeby weryfikacja była obligatoryjna dla gminy i odbywała się minimum raz na 5 lat.
Osobna kwestia dotycząca weryfikacji dochodowej, to jest pytanie o filozofię tej zmiany. Bo albo tak podwyższamy czynsz, żeby wypchnąć osobę zamożniejszą z zasobu, ewentualnie rozważamy wypowiedzenie umowy. Albo nie robimy komuś krzywdy za to, że zaczął więcej zarabiać, ale niech płaci czynsz zbliżony do czynszu rynkowego. Ta filozofia jest mi bliższa. W sytuacji, gdy ktoś wszedł do zasobu komunalnego i poniósł spore wydatki na remont, który powinien obciążać samorząd, możliwym będzie rozliczenie nakładów w podwyższonej stawce czynszu.
Chcemy też zlikwidować automatyczne dziedziczenie umów najmu w zasobie komunalnym przewidzianą w dzisiaj obowiązujących przepisach. Dzisiaj stałe zamieszkiwanie z rodzicem czy małżonkiem mającym umowę najmu komunalnego gwarantuje, że w chwili jego śmierci wchodzi się automatycznie w stosunek najmu. Gmina nie ma tu nic do gadania, a mieszkania często trafiają z automatu do osób dość zamożnych. Projektowana zmiana zniesie ten automatyzm.
Osoba wspólnie zamieszkująca z uprawnionym do lokalu komunalnego będzie mogła po jego śmierci zwrócić się do gminy o zawarcie umowy najmu, jednak tak jak wszyscy inni obywatele, będzie weryfikowana pod względem dochodowym i majątkowym. Tak jest dziś w przypadku wnuków zamieszkujących z dziadkami
Będzie też kilka innych regulacji dotyczących weryfikacji majątkowych. Dzisiaj składa się oświadczenie o nieposiadaniu prawa do lokalu w gminie, w której się ubiega o lokal albo w gminie pobliskiej, ale nie ma mowy o domu jednorodzinnym. Jeżeli ktoś ma dom jednorodzinny, to nie jest to przeszkoda. My to porządkujemy i dajemy narzędzia gminom do weryfikacji takiego stanu majątkowego. Jeżeli ktoś będzie miał dom jednorodzinny, jest to podstawa do odmowy przyznania mieszkania, a w przypadku jej trwania do wypowiedzenia umowy najmu w mieszkaniu komunalnym.
"Nie ma uzasadnienia dla wyprzedawania majątku komunalnego z bonifikatą"
Na polskim rynku mieszkaniowym pod względem inwestycji dominują deweloperzy, zaledwie ułamek tego, co się buduje to inwestycje społeczne, komunalne. Wobec nikłego zasobu komunalnego i TBS-ów (szacowanego na ok. 780 tys. mieszkań wobec prawie 16 mln mieszkań w Polsce), dodatkowy problem stanowi fakt, że gminy wyprzedają majątek, który już mają, nawet z 95-procentową bonifikatą. Czy rząd ma pomysł, jak to powstrzymać?
- W parlamencie jest projekt ustawy Lewicy w tej sprawie. Jeżeli ten projekt nie przejdzie, będziemy go w jednej z tych ustaw, o których mówiłem, zgłaszali w rządzie ponownie. To projekt, który likwiduje w ustawie o gospodarce nieruchomościami prawo sprzedaży komunalnych lokali mieszkaniowych z bonifikatą.
Miałby on wejść w życie od 1 stycznia 2027, a więc te procesy, które już zostały wszczęte, trwają. Nie ma z naszej strony woli utrudniania gminom wyczyszczenia pewnych sytuacji, natomiast jesteśmy w takim momencie rozwoju gospodarczego i cywilizacyjnego, kiedy nie ma już żadnego uzasadnienia dla dalszego wyprzedawania majątku komunalnego z bonifikatą.
Jeżeli samorząd uzna, że z punktu widzenia efektywności zarządzania tym majątkiem, z punktu widzenia kosztów, które musiałby ponieść na przykład na modernizację budynków, racjonalnym jest sprzedać dany budynek, niech to robi, ale bez bonifikat, a środki z tego tytułu niech przeznacza na nową mieszkaniówkę.
A co z takimi projektami, które cieszą się ogromną popularnością, jak "Mieszkanie za remont"? W Krakowie ustawiają się kolejki, w Poznaniu też są bardzo popularne.
- Jak najbardziej byłoby to możliwe. Cały kierunek zmian w zarządzaniu zasobem mieszkaniowym gminy jest skierowany na wyposażenie samorządów w wiele instrumentów, danie im szansy na realizowanie tej polityki mieszkaniowej w sposób mądry, sięganie po różne formy wsparcia mieszkaniowego.
W ustawie, o której mówiłem, wprowadzamy np. możliwość wynajmowania przez gminę w nowo wybudowanych blokach i w zmodernizowanych kamienicach do 20 proc. lokali na warunkach rynkowych.
Taka elastyczność, po pierwsze, da gminie dodatkowe środki, które będzie mogła przeznaczyć na remonty, na nowe inwestycje, a po drugie, wprowadza miks społeczny. Będziemy mieli nie tylko lokatorów komunalnych, ale też tych rynkowych. Mało tego, mieszkańcy gminy będą widzieli, że polityka mieszkaniowa gminy może ich obejmować, bo będą mieli na warunkach rynkowych albo nieco niższych niż rynkowe czynsz, stały tytuł najmu na czas nieokreślony w lokalu, w którym będą mogli żyć do śmierci. I będą mieli pewnego, publicznego wynajmującego.
Zasady finansowania budownictwa społecznego i komunalnego, nad którymi teraz pracujemy, idą w kierunku obudzenia aktywności samorządu i korzystania z różnych narzędzi prawnych, które są już dostępne. Projekt ustawy w tej sprawie już mamy na ukończeniu, w pierwszej połowie lipca będziemy gotowi do przedłożenia go do pracy rządu.
Chcemy to robić, wprowadzając priorytetyzację wniosków o bezzwrotne wsparcie nowych budynków i nowych lokali dla gmin, które na przykład pozyskują mieszkania w ramach społecznych agencji najmu do swojego zasobu, realizują projekty w ramach zintegrowanych planów inwestycyjnych, pozyskują lokale, na przykład w formule mieszkanie za grunt. Chodzi o to, żeby samorządy były aktywniejsze niż do tej pory, by prowadziły politykę mieszkaniową skierowaną na pozyskiwanie mieszkań. Nie tylko nowych mieszkań, ale też właśnie w ramach społecznych agencji najmu - mieszkań prywatnych, z rynku najmu.
Kiedy pan mówi o społecznym miksie, chyba też chodzi o odczarowanie tego, czym są mieszkania komunalne, dla kogo są.
- W 2016 roku, gdy zostawałem zastępcą prezydenta miasta, zaczęliśmy zmiany w Poznaniu od dużej akcji reklamowej, dla kogo są mieszkania komunalne i społeczne. Dużo spotów, dużo billboardów, city lightów, pokazujących, kto jest w zasobie komunalnym. Niestety z badań wychodziło przekonanie, że to są mieszkania dla biednych, często określanych przez ankietowanych jako „patologia, alkoholicy i cwaniacy”. Pokazaliśmy, jak jest naprawdę, dla kogo to jest, jakie się wiążą z zamieszkiwaniem w zasobie komunalnym plusy, korzyści. Chcieliśmy budowania programów mieszkaniowych dla wszystkich grup dochodowych i wiekowych.
Budowanie programu, wydatkowanie dużych kwot z budżetu miasta czy państwa bez mocnej narracji, że mieszkania te nie są wbrew powszechnej opinii dla cwaniaków i ludzi z marginesu, a dla absolutnie wszystkich tych, którzy nie marzą o kredycie na 30 lat, nie uda się. Kierując się tym doświadczeniem samorządowym sądzę, że także w rządzie powinniśmy głośno mówić o tym, że mieszkania społeczne są tak dla słabszych ekonomicznie, jak i innych lokatorów marzących o dostępnym czynszu i stabilnej umowie najmu.
Od kilku lat mamy więcej mieszkań niż gospodarstw domowych
Jaki procent powinny stanowić w Polsce mieszkania czynszowe i w jakiej perspektywie pan to widzi?
- Byłoby ogromnym sukcesem, gdybyśmy rocznie byli w stanie oddawać około 20 tys. nowych mieszkań. Mówię o zasobie budowanym przez samorządy, spółki samorządowe, przez TBS-y, SIM-y i uwaga - również spółdzielnie mieszkaniowe. Być może pula ta mogłaby być o kilka tysięcy większa, gdybyśmy dodali do niej odnowione pustostany i mieszkania z rynku w ramach społecznych agencji najmu.
Rocznie w Polsce oddaje się do użytku około 200 tys. nowych mieszkań. Spora część to mieszkania w domach jednorodzinnych, szeregowcach, bliźniakach. Około 130 tys. powstaje w zabudowie wielorodzinnej. Więc jeżeli oddawalibyśmy około 20 tys. mieszkań w tym zasobie społecznym, publicznym, rozumianym jako ten, który do którego państwu dopłaca, to jest naprawdę już skok - 10 procent całości.
Warto też w tym miejscu rozprawić się z pewny mitem czy nieprecyzyjnym stwierdzeniem o tym, że w Polsce brakuje mieszkań. Czy tak rzeczywiście jest? I tak, i nie.
Dzisiaj nie mamy deficytu statystycznego mieszkań, bo od kilku lat mamy więcej mieszkań niż gospodarstw domowych, a wynika to m.in. z tego, że są rodziny, które mają po kilka mieszkań.
Mamy jednak miejscowości, w których braki są widoczne, bo rynek najmu i podaży mieszkań jest ciągle nienasycony. To są zazwyczaj duże aglomeracje. Nie sposób nie widzieć natomiast postępujących z roku na rok zmian demograficznych. Będziemy starali się powstrzymać oczywiście te trendy, ale nie odwrócimy ich, bo podobnie jest w całej Europie Zachodniej.
W sytuacji, w której będziemy mieli do czynienia z niżem demograficznym, rząd powinien dofinansowywać budowę nowych mieszkań tam, gdzie ich brakuje - w aglomeracjach, częściach kraju, gdzie chcielibyśmy postawić na rozwój, na przykład w miastach powiatowych, byłych miastach wojewódzkich. Tam powinniśmy na to postawić, ale poza tym równie duży nacisk, jeżeli nie większy, powinniśmy położyć na wykorzystanie tego zasobu, który już mamy. Powinniśmy sięgnąć po pustostany.
Chociażby właśnie przez wspomniane społeczne agencje najmu: pozyskiwanie tych mieszkań, jeżeli będzie taka potrzeba - dopłacanie do czynszu, bo to dzisiaj już jest możliwe. Remont tych mieszkań, też jest możliwy z pieniędzy publicznych. Społeczne agencje najmu przy samorządach, przy spółdzielniach mieszkaniowych z jednej strony pomagają osobom, które na rynku nie mogą pozwolić sobie na mieszkanie o dostępnym czynszu, a z drugiej strony pomagają właścicielom, bo zdejmują z nich problemy związane z wynajmem.
Najem krótkoterminowy wymaga regulacji. Gminy dostaną narzędzia
A co z nowo oddawanymi mieszkaniami, które kupowane są wyłącznie w celu najmu krótkoterminowego? W wielu miastach całe budynki, całe klatki schodowe tak wyglądają.
- Najem krótkoterminowy musi być uregulowany - nie mam co do tego żadnej wątpliwości. Mnie akurat mniej bolą nowe apartamentowce, w których jest najem krótkoterminowy, a głównie boli mnie sytuacja, gdy w kamienicach, w śródmieściach funkcja mieszkaniowa jest przekształcana na użytkową właśnie w postaci najmu krótkoterminowego. W ten sposób wypłukujemy tkankę miejską z bardzo ważnego elementu, jakim są lokatorzy. Potem nie ma tam sklepów, nie ma zakładów rzemieślniczych, mamy tylko restauracje. Do tego generujemy ogromne napięcia sąsiedzkie w budynkach, w których takie lokale działają.
To jest jednak inicjatywa ustawodawcza, którą zostawiam na moment, gdy przeprowadzimy już główne ustawy dotyczące finansowania, zmian w zarządzaniu mieszkaniowym zasobem gminy, spółdzielni mieszkaniowych (duża ustawa dotycząca spółdzielni mieszkaniowych trafi do prac rządu w trzecim tygodniu czerwca).
Myślę, że w czasie wakacji siądziemy do pisania ustawy o centralnej ewidencji lokali. Będzie ona wprowadzała obowiązek wpisu do rejestru wszystkich lokali mieszkaniowych w kraju, co nam pokaże, czym dysponujemy i w zasobie publicznym i prywatnym. Pokaże nam, czy mieszkania są użytkowane na cele zaspokojenia własnych potrzeb, czy na najem - a jeżeli tak, to czy na długo czy krótkoterminowy. Ta ewidencja wprowadzi nadawanie indywidualnego numeru każdemu lokalowi z przypisanymi cechami dla zasobu publicznego, prywatnego czy sposobu wykorzystywania lokalu.
Dzięki temu będziemy mieli świetną bazę wiedzy na temat tego, ile mieszkań jest wynajmowanych, krótko-, długoterminowo i będziemy wiedzieli, czy najem krótkoterminowy jest problemem, a jeśli tak, to gdzie. Będziemy też mieli wiedzę o pustostanach w zasobie publicznym i prywatnym, co pozwoli na racjonalne budowanie publicznych programów mieszkaniowych. Wiedza o zasobie przyda się rządowi, ale też i samorządom.
Chcemy dać gminom narzędzia, także fiskalne, do ograniczenia najmu krótkoterminowego - tak, by mogły to robić punktowo np. gdy w danej dzielnicy jest niedobór lokali na wynajem długoterminowy. W Berlinie np. najem krótkoterminowy można prowadzić nie dłużej niż trzy miesiące w roku. Wtedy właściciel przekalkulowuje, ile w ciągu trzech miesięcy mógłby zarobić i zastanawia się, czy nie lepiej wynająć mieszkanie długoterminowo - na 12 miesięcy.
Swego czasu mówiliśmy też o podatku od pustostanów. Gminy mogłyby je wprowadzać, gdy będą widziały, że w śródmieściach powstają nowe inwestycje, ale ze względów spekulacyjnych są przetrzymywane, mieszkania świecą pustkami. Albo jeśli widzą, że kamienice są kupowane i przez całe lata tam się nic nie dzieje, są trzymane po to, żeby za kilka lat je sprzedać z dużą przebitką. Chcemy dać możliwość nakładania na właścicieli takich lokali i nieruchomości podatku od pustostanów. To byłby podatek lokalny, a gmina decydowałaby, czy chce to wprowadzać. Podobne rozwiązania stosuje się m.in. w miastach USA czy Kanady.
Do tego jednak trzeba wiedzieć, jaka jest struktura mieszkaniowa. I taki rejestr ma wprowadzić ustawa, o której mówię.
Jak widzi pan szansę dla zmian w polityce mieszkaniowej w obecnej sytuacji politycznej - tj. po wyborze Karola Nawrockiego, a zatem w perspektywie kolejnych dwóch lat kohabitacji rządu i prezydenta?
- Nie sądzę, żeby prezydent tego typu ustawy wetował. Trudno mi sobie to wyobrazić. O różnych rozwiązaniach rozmawiam też na komisjach sejmowych z posłami PiS. I myślę, że tam jest mocne wsparcie dla wielu z tych rozwiązań. Naprawdę jest szansa, żeby kwestie mieszkaniowe wyjąć z bieżącej polityki i kłótni.
Materiał chroniony prawem autorskim - zasady przedruków określa regulamin.
Obserwuj nas w Google News
KOMENTARZE (5)