Защита жилого дома от сноса в Щелковском районе Московской области

1. Разрешение на строительство

В суд были представлены доказательства того, что строительство осуществлялось на основании разрешения, выданного в 2007 году.

В дальнейшем земельные участки были объединены. В силу ч. 21.6 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ правообладатель нового земельного участка вправе осуществлять строительство на условиях ранее выданного разрешения.

Данное обстоятельство исключало вывод о возведении объекта без необходимой разрешительной документации.

2. Этажность и правовая природа объекта

Ключевым вопросом спора являлось соответствие жилого дома признакам индивидуального жилищного строительства.

Согласно п. 39 ст. 1 ГрК РФ объект ИЖС определяется количеством надземных этажей, которое не должно превышать трёх.

В ходе судебного разбирательства нами доказано, что:
• жилой дом имеет три надземных этажа;
• подземный уровень используется в технических целях;
• антресоль не образует самостоятельного этажа;
• высота здания соответствует установленным нормативам;
• дом отвечает требованиям СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», то есть является индивидуальным одноквартирным жилым домом.

Отдельно обращено внимание суда на правовую позицию государственных органов по вопросу этажности ИЖС.

Так, в письме Роснедвижимости от 12.10.2007 № СП/0617 указано, что действующим законодательством Российской Федерации не установлено самостоятельное ограничение по количеству этажей для объектов индивидуального жилищного строительства.

Пункт 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ регулирует вопросы подготовки проектной документации и не определяет понятие объекта ИЖС через формальное ограничение этажности. Ограничение «не более трёх этажей» связано с особенностями проектирования, а не с автоматической квалификацией объекта как самовольной постройки.

Таким образом, формальный подсчёт уровней здания не может служить самостоятельным основанием для применения ст. 222 ГК РФ.

3. Зоны с особыми условиями использования

Доводы истца о нахождении земельного участка в границах зон с особыми условиями использования были предметом отдельного анализа.

Установлено, что соответствующие ограничения введены после завершения строительства. Их распространение на ранее созданный объект противоречило бы принципу правовой определённости и стабильности гражданского оборота.

При этом доказательства наличия угрозы жизни и здоровью граждан либо нарушения прав третьих лиц представлены не были.

4. Соразмерность последствий

Суд учёл положения п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 44 от 12.12.2023, согласно которым снос является крайней мерой государственного вмешательства.

Признание объекта самовольной постройкой и его снос допустимы лишь при наличии существенных нарушений либо угрозы безопасности.

В рассматриваемом деле таких обстоятельств установлено не было.

⸻

Результат

Решением Щёлковского городского суда Московской области от 04 декабря 2025 года в удовлетворении исковых требований отказано полностью.