Fast eiendom er grunn og hus eller anlegg som er fast sammenbundet med grunnen. Dersom en person eier huset og en annen grunnen, har man et tomtefeste. Grensen mellom hva som er fast eiendom eller ikke, kan være flytende. En campingvogn er ikke fast forbundet med grunnen, men et såkalt «spikertelt» kan noen ganger ligne mer på en hytte enn et telt. Deler av fast eiendom kan bli til løsøre, altså rørlige ting, ved at at tre på eiendommen felles, eller at et hus rives og gjøres om til brukt plank.
fast eiendom
Boligprospekter i vindu hos eiendomsmegler i Oslo, sommeren 2016.
Eiendomsrett
Eiendomsrett over fast eiendom inkluderer også luftrommet og undergrunnen. Eiendommer som grenser til vassdrag, har eiendomsrett til vassdraget, og eiendommer som grenser til sjø, har eiendomsrett til sjøgrunnen. De fleste faste eiendommer kan identifiseres gjennom et unikt gårds- og bruksnummer innen hver kommune.
Også eiendomsenheter i luftrom, undergrunn, eller eierløs sjøgrunn kan registreres som egne enheter etter reglene i lov om eiendomsregistrering av 17. juni 2005 (matrikkellova).
Rettsregler
For fast eiendom gjelder en rekke særlige rettsregler, som for eksempel om tinglysing. Kjøp og salg av fast eiendom er regulert i lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992; den kan til en viss grad fravikes av partene. Erverv av fast eiendom krever ofte konsesjon. Oppdeling av eiendom skjer ved delingsforretning, hvor den fraskilte tomten tildeles et eget gårds- og bruksnummer (se gårdsnummer).
Ved overføring av grunnbokshjemmel til fast eiendom skal det betales dokumentavgift på 2,5 prosent til staten beregnet etter eiendommens markedsverdi. Det er normalt kjøper som betaler denne avgiften. Det finnes en del unntak fra avgiftsplikten:
- overføring av hjemmel til fast eiendom mellom ektefeller
- overføring av fast eiendom til ektefelle ved skifte av felleseie ved separasjon eller skilsmisse
- overføring av felles bolig mellom samboere ved samlivsbrudd
- arv i samsvar med arvelovens regler
Grenser
Grensene for grunnstykker kan enten være kunstige eller naturlige. Kunstige grenser kan være fastsatt i hjemmelsdokumenter, skylddelinger og lignende eller følge av bruk i hevdstid.
I lov om vassdragene av 15. mars 1940 er det regler om grenser for fast eiendom i vassdrag. Når en elv eller bekk danner skillet mellom fast eiendom, skal grensen gå etter djupålen, det vil si den dypeste rennen, dersom ikke annet følger av særlig hjemmel. Der hvor fast eiendom som ligger på hver sin side av en innsjø, støter til hverandre under vannet, skal grensen, dersom ikke annet følger av særlig hjemmel, gå slik at hvert sted på bunnen tilhører den landsiden som det nærmest er en fortsettelse av. Enkelte innsjøer, for eksempel Mjøsa og Randsfjorden, er så store at de ikke i sin helhet er undergitt privat eiendomsrett. Det kan ikke oppstilles alminnelige regler for hvor langt de tilstøtende grunneieres eiendomsrett strekker seg i slike vann.
Mellom fast eiendom på samme side av et vassdrag skal grensen, når det ikke er hjemmel for noe annet, gå slik at hvert sted på bunnen tilhører den stranden som det ved lav vannstand ligger nærmest. Grensen for fast eiendom mot hav eller fjord regnes å gå ved marbakken eller molbakken, det vil si brådypet utenfor land. Er det langgrunt, antas det i alminnelighet at eiendomsretten til sjøgrunnen går til en dybde av to meter ved middels lav vannstand.
Skatt på fast eiendom
Fast eiendom kan skattlegges på en rekke ulike måter og ulike sammenhenger.
Formuesskatt
For formuesskatt på egen bolig beregnes formuesverdien er 25 prosent av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til 10 millioner kroner, og deretter 70 prosent av det som overstiger 10 millioner kroner. Formuesskatt av tomt, ubebygd eiendom og festetomt beregnes etter egne regler. Man betaler ikke formuesskatt hvis ikke den samlede formuen overstiger et årvisst beløp fastsatt av skattemyndighetene.
Skatt på gevinst ved salg av bolig
Salg av bolig er skattepliktig hvis man ikke har eid boligen i mer enn ett år og man ikke har brukt den som sin egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget skjer. Salget skattlegges som kapitalinntekt med en sats på 22 prosent.
Eiendomsskatt
Eiendomsskatt er en kommunal skatt, og varierer fra kommune til kommune. Hvis boligen ligger i en kommune som bruker Skatteetatens beregnede markedsverdi, hentes grunnlaget for eiendomsskatt fra skattemeldingen. Hvor omfattende beskatningen skal være, og hvor høye skattesatsene skal være, reguleres av eigedomsskattelova av 6. juni 1975.
Les mer i Store norske leksikon
Litteratur
- Falkanger, Thor og Aage Falkanger: Tingsrett, 8. utg, 2016
- Knophs oversikt over Norges rett, 12. utg., 2004, 202-13
Kommentarer
Kommentarer til artikkelen blir synlig for alle. Ikke skriv inn sensitive opplysninger, for eksempel helseopplysninger. Fagansvarlig eller redaktør svarer når de kan. Det kan ta tid før du får svar.
Du må være logget inn for å kommentere.