Em dezembro de 2022, a Iniciativa Liberal apresentava seis projetos-lei contra os «excessos burocráticos» e a «caça à multa». Entre outras coisas, o deputado Carlos Guimarães Pinto, a figura do partido na área da habitação, apelava ao fim da obrigatoriedade de um bidé e de uma banheira nas novas construções, substituindo-os por «um lavatório, uma sanita e uma base de duche (poliban) ou banheira». A medida, apresentada como de desburocratização, encaixa-se no pacote dos liberais para a habitação: aumentar a construção por via da redução dos processos burocráticos e dos impostos.

Já este ano, era a vez de Isaltino Morais atacar os constrangimentos legais em relação à construção. Em direto de um estúdio da SIC, o autarca de Oeiras lamentava que, em Portugal, se tenha passado «a dar mais valor às libelinhas, aos gafanhotos, às abelhas, do que às pessoas». Isaltino que, face à radicalização de vários autarcas da Grande Lisboa, tem beneficiado de um processo de reabilitação da imagem, dava a entender que as regras de biodiversidade atrapalhavam o seu trabalho na área de habitação, ao limitarem a disponibilidade de solos a preços acessíveis.

John Maynard Keynes afirmou que «homens práticos, que se consideram imunes a quaisquer influências intelectuais, geralmente são escravos de algum economista já falecido». O deputado liberal e o autarca de Oeiras parecem ser vítimas de um fenómeno de semelhante natureza. No contexto português, é no mínimo bizarro debater os aumentos dos preços da habitação sem citar as alterações estruturais da economia portuguesa em torno dos Alojamentos Locais, Residentes Não Habituais e outros programas. As ideias de Guimarães Pinto e de Isaltino Morais, mesmo inconscientemente, parecem tiradas a papel químico dos debates sobre habitação nos países anglo-saxónicos - onde o livro Abundance, da autoria dos norte-americanos Ezra Klein e Derek Thompson, se tornou uma referência.

O diagnóstico e as propostas de Klein e Thompson, apesar de elegantes, falham o alvo - em grande parte, porque o foco na realidade dos EUA limita as hipóteses de caminhos a seguir. Neste encadeamento de erros, países como a França e o Japão mostram-nos que o mercado de habitação vai muito além das regulamentações e dos processos burocráticos e que mesmo estes não são independentes de outros fatores. É exatamente a partir das falhas de Abundance que devemos repensar como reestruturar o mercado de habitação em Portugal.

A DITADURA DOS PROPRIETÁRIOS

Como analisado na semana passada, o livro Abundance alega que os EUA vivem uma escassez de casas e de infraestruturas devido à existência de bloqueios legais e burocráticos. No caso da habitação, é apresentada a tese de que, com a viragem da década de 1970, os EUA tornaram-se uma sociedade dominada por proprietários, geralmente interessados e capazes de bloquear a construção de imóveis em seu redor. Para Klein-Thompson, as leis e os processos de planeamento urbano dão demasiado poder aos proprietários, tornando-os capazes de deixar de fora novos residentes. Assim, através do racionamento da oferta na sua área de residência, o preço das suas casas aumenta. Apesar de não ser invocado no livro, a valorização da residência não representa apenas uma possibilidade de lucro futuro e muito menos uma falsa sensação de bem-estar material - na verdade, a valorização do património permite acesso mais fácil ao crédito para vários outros fins.

Como prova da sua tese, os autores apontam o estado do Texas como uma de ilha de excecionalidade, com um regime de planeamento urbano muito mais flexível e desregulado, logo capaz de construir mais casas e assim conter os preços da habitação. A consequência lógica do argumentário de Abundance é que a desregulação do espaço urbano - mais solos disponíveis, menos entraves burocráticos e menos poder de veto dos residentes - é a solução que expande a construção e estabiliza os preços da habitação.

Enquanto o sistema de planeamento urbano e a capacidade de bloqueio, em especial do bloqueio de habitação social, são realidades bem documentados nos EUA (também como legado de segregação racial), os autores optam por não aprofundar o que há de especial no equilíbrio da sociedade dos EUA que leva os proprietários a procurar ver as suas casas subirem de valor. Klein e Thompson argumentam que os EUA são «uma sociedade de advogados», recorrendo a observações de Alexis de Tocqueville, intelectual francês que visitou os EUA no século XIX, e assim Abundance desliza para os “fatores culturais”, o subterfúgio comum usado pelos economistas na falta de uma explicação clara para um fenómeno.

Logo à partida, a dupla Klein-Thompson sobrevaloriza o papel das regulamentações urbanas para explicar as diferenças entre os bastiões democratas, que tanto criticam, e as cidades de estados como o Texas. Um recente artigo da revista The Economist, alinhado com o pensamento expresso em Abundance, afirmava que «a nova construção, nas grandes áreas metropolitanas do Sunbelt, como Atlanta, Dallas, Miami e Phoenix, desacelerou drasticamente, levando a aumentos de preços». Em vez de apostar apenas em fatores culturais ou em mais regulamentações (hipótese que o artigo não descarta), a revista escrevia que «uma explicação possível é que algumas cidades do Sunbelt estão a atingir os limites da expansão urbana». Sem ser definitivo, o curto artigo da The Economist era mais cauteloso do que Abundance.

Não existe qualquer excecionalismo no facto dos EUA serem uma “sociedade de proprietários”. Na verdade, ao analisar a evolução histórica da oferta de habitação nos EUA, e comparando a outras dessas “sociedades de proprietários”, encontramos algumas pistas por detrás da escassez de casas reportada. Por exemplo, o Japão e a França, dois países do G7, com taxas de proprietários iguais ou superiores às dos EUA, são caracterizados por aumentos de preços mais modestos, mais casas por habitante e ainda assim mantêm níveis de construção superiores.1

Seguindo os argumentos de Abundance, que motivos podem explicar que as classes médias francesas e japonesas sejam muito menos propensas a bloquear a construção de novas casas, alegadamente para valorizar o seu imóvel? Como lidamos com o facto de que a divergência dos EUA com esses países acontece algures no final da década de 1970 e início de 1980, durante a viragem para o período neoliberal, em que ninguém pode apontar uma divergência repentina de fatores culturais? Devemos mesmo acreditar que todas essas diferenças são explicadas por uma maior prevalência de advogados na sociedade?

IMPOSTOS DEFINEM MERCADOS

Uma grande diferença entre os EUA e os dois países citados anteriormente, totalmente ignorada em Abundance, é a estrutura de impostos sobre a propriedade. Apesar de o Japão ser conhecido por ter um sistema legal que atribui poucos poderes aos vizinhos para bloquear projetos em seu redor, em linha com os argumentos do livro, a estrutura de impostos sob a propriedade e a riqueza cria um ambiente menos aliciante às valorizações dos imóveis. Tal como a França (e não só), o país do sol nascente tem um imposto sucessório progressivo. Em ambos os casos, quanto mais valioso for o património (incluindo o imobiliário), maior é a taxa marginal de imposto, muitas vezes acima de 45%. No que toca ao valor da propriedade sujeito à tributação, o Japão faz atualizações a cada três anos; a França também conta com mecanismos de atualização do valor tributável dos imóveis. No caso gaulês ainda se acumula um imposto progressivo sobre o património acima dos 800 mil euros.

Já os EUA de Klein e Thompson (com as devidas diferenças entre estados federados) tendem a ter uma estrutura de impostos que não penaliza as valorizações de património, com uma reduzida atualização dos valores das propriedades face ao mercado e ainda uma fraca abrangência de impostos sobre a riqueza (à semelhança de Portugal). A Califórnia, o estado de eleição dos autores para retratar os problemas de habitação, adota em 1978, no período em que se dá a divergência com os outros países, uma lei que limita o nível de imposto sobre a propriedade (Proposition 13).

Assim, mesmo com as valorizações astronómicas das últimas décadas, a receita com impostos sobre a propriedade nos Estados Unidos (em % do PIB) oscilou entre a estabilidade e o declínio. Nos últimos 50 anos, os valores da habitação ajustados para a inflação mais do que duplicaram (+146%), enquanto a receita com impostos sobre a propriedade imobiliária passou de 3,1% para 2,5% do PIB. Os impostos sobre a propriedade imobiliária perderam peso no final da década de 1970, exatamente quando a Califórnia aprovou a Proposition 13, e posteriormente deixaram de andar a par do aumento da riqueza imobiliária. Esta divergência entre preços e impostos é especialmente visível no ciclo posterior à crise financeira de 2008, em que o forte aumento de preços não se reflete em maior receita fiscal (em % do PIB).

A falta de exemplos internacionais no livro não pode ser utilizada como justificação para Klein e Thompson não considerarem a estrutura de impostos sobre a propriedade como um fator estrutural para a escassez habitacional nos EUA. O estado do Texas, o exemplo de eleição de Klein e Thompson para mostrar as virtudes da sua agenda desreguladora, é também a exceção a nível fiscal, algo totalmente ignorado pelos autores. Este estado mostra uma estrutura de impostos atípica para a realidade dos EUA, sem impostos próprios sobre os rendimentos e lucros, estando em contrapartida assente em impostos sobre a propriedade. Neste ambiente, com a reavaliação anual do valor dos imóveis sujeitos a impostos, não é de estranhar que o estado e os seus municípios (counties) criem estratégias locais e estruturas burocráticas que promovam a construção de novas casas para expandir os seus recursos financeiros sem antagonizar os proprietários atuais. Por exemplo, em 2020, a cidade de Austin referendou a expansão do seu sistema de transportes públicos através do aumento da taxa de imposto sobre a propriedade em 8,75%. Este caso mostra que os proprietários-eleitores do Texas sabem que, em última instância, a nova construção e a contenção de preços na habitação reduzem a probabilidade de serem mais taxados no futuro.

A lição que fica por retirar em Abundance é a da existência de uma relação umbilical entre a estrutura de impostos e a forma como o mercado de habitação funciona. O tipo de aparato fiscal existente no Japão, em França e no Texas traduz-se na ligação entre o valor dos impostos sobre a propriedade e a valorização dos seus imóveis. Estas dinâmicas fiscais ajudam a compreender o porquê de os japoneses conviverem bem com um sistema em que as casas tendem a desvalorizar com o tempo. Entre outras coisas, a queda de preços reflete-se em menos impostos e assim (como nos casos nipónico e gaulês) o incentivo para defender o valor do património diminui. Se é necessário desembolsar um valor elevado de impostos quando se herda uma propriedade, até que ponto um herdeiro estará alinhado com políticas que levem à valorização dos imóveis a receber?

O Texas, um estado dominado pelo Partido Republicano, mostra uma alternativa sem qualquer foco na redistribuição (não existem impostos sucessórios). Um aparato fiscal com impostos sobre a riqueza - inspirado no modelo francês - estaria mais alinhado com os objetivos do movimento Abundance. Contudo, os autores optam por elogiar a primeira opção e ignorar a segunda.

Estes casos apontam para um equilíbrio social em que os donos de imóveis não defendam acirradamente a valorização das suas casas. No mesmo sentido, reduz a atratividade da habitação como um ativo particularmente interessante para acumular riqueza. Daqui emerge uma das principais fragilidades daquilo que Klein e Thompson colocam em cima da mesa. Em vez de sugerirem medidas de justiça económica que criem um consenso entre proprietários e não proprietários, os autores preferem uma via confrontacional com ecos de batalhas morais.

A importância de um alinhamento político entre proprietários e não proprietários não é um exercício teórico. Em Portugal, o pacote Mais Habitação mostra que o executivo de António Costa só decidiu ter uma postura mais interventiva na área da habitação quando os seus impactos alastraram-se aos proprietários afetados pelo aumento das taxas de juro.

REPENSAR O NEOLIBERALISMO

O calcanhar de Aquiles de Abundance na habitação - a falta de um pensamento estruturado sobre o papel do aparato fiscal - tem passado ao lado das principais críticas feitas ao livro. A ausência talvez se deva a algo mais revelador: uma desvalorização do papel das reformas no mercado de habitação (em especial na habitação pública), dos impostos sobre a propriedade e dos poderes de governos locais no surgimento do neoliberalismo. Em paralelo, fica por avaliar o quanto estes fatores ainda variam entre países desenvolvidos no período neoliberal.

No que diz respeito à evolução histórica dos impostos sobre o património e as heranças, os países anglo-saxónicos encaixam perfeitamente na transição para o neoliberalismo: a maioria deles passou de altos níveis de recolha de impostos sobre a riqueza imobiliária e as heranças, até meados da década de 1970, para valores marginais desde então. O mais surpreendente é que países como a França, a Bélgica, a Finlândia, o Japão e a Coreia do Sul fizeram o movimento inverso durante o período neoliberal. Hoje em dia, estes países recolhem muito mais receita em impostos por esta via do que no auge do período keynesiano; regra geral tiveram aumentos significativos desde a Grande Crise Financeira. Ao contrário do mundo anglo-saxónico, estes países têm sido mais eficazes em conter os aumentos de preços, em especial desde 2008.

O neoliberalismo é geralmente definido pelas privatizações de empresas públicas, combate ao poder sindical, redução de impostos sobre os mais ricos ou o capital, e independência dos bancos centrais. A habitação é um elemento com pouco protagonismo próprio, geralmente enquadrado como uma consequência da financeirização generalizada da economia. Enquanto, em algumas áreas, as diferenças entre países desenvolvidos parecem ser marginais, o mesmo não pode ser dito na habitação e na taxação da propriedade.

Dentro do mundo algo-saxónico, quando analisamos os executivos de Margaret Thatcher (1979-1990), verifica-se um claro foco nas políticas municipais e urbanas, muitas vezes intelectualmente preteridas em relação a grandes alterações macroeconómicas. O total desmantelamento do contrapoder municipal que criava habitação pública - com a abolição das autarquias metropolitanas (metropolitan councils) e a criação do Right to Buy - e a ideia de limitar a taxação de imóveis (aqui e aqui) são uma peça fundamental mas esquecida do projeto de poder de Thatcher. Já a independência do Banco Central só foi aprovada em 1997, no governo de Tony Blair.

Não é por acaso que George Stigler, economista neoliberal fundador da Mont Pelerin Society juntamente com Friedrich Hayek e Milton Friedman, e posteriormente seu presidente, classificou os limites à taxação de imóveis na Califórnia (Proposition 13) - em 1978, um ano antes de Thatcher tomar o poder - como um «raio de luz» num mundo ainda dominado por formas de coletivismo e de planeamento económico.

A maior intensidade da crise da habitação em alguns países do mundo desenvolvido, que está a alimentar uma retórica de conflito geracional, não pode ser dissociada do desmantelamento de um sistema de impostos na viragem para o neoliberalismo.

PERFEITO OU FEITO?

No que diz respeito à provisão de habitação pública (affordable housing), a obra desenvolve um argumento adicional que deve ser levado a sério por parte de qualquer progressista. Recorrendo novamente à Califórnia, Klein e Thompson referem que a construção de habitação social acumula mais atrasos e sai muito mais cara do que a habitação tradicional privada.

Segundo os autores, esta discrepância deve-se à acumulação de vários critérios políticos e sociais nestes projetos, acabando por criar labirintos burocráticos. O exemplo apresentado, um projeto de habitação pública, tem como critérios de preferência que as empresas da empreitada sejam propriedade de minorias e mulheres e que sejam pequenas e médias; bem como regras sobre a empresa de eletricidade a contratar; e exigência de mão de obra sindicalizada, entre outros. Segundo os autores, uma boa parte das empresas que cumpre estes critérios sociais não tem experiência acumulada em projetos de grande escala, levando a atrasos e a derrapagens orçamentais.

O contraexemplo (convincente) apresentado em Abundance é o projeto social de Tahanan, em São Francisco, que converteu um parque de estacionamento em estúdios de habitação assistida para pessoas em situação de sem abrigo. O projeto levou menos de três anos e foi um terço mais barato do que projetos similares. Segundo o livro, a eficácia deveu-se ao facto de o projeto beneficiar de fundos filantrópicos que não estavam sujeitos aos critérios e regras da contratação pública. Tahanan não é um exemplo das virtudes da filantropia dos ricos, mas de um Estado com falta de objetividade, aquilo que Klein apelidou de Everything-Bagel Liberalism. No fundo, é argumentado que o Estado está sempre numa posição de desvantagem face aos privados devido às regras que criou.

Uma lição importante do exemplo de Tahanan é o papel das condições impostas pela filantropia. As doações só seriam feitas se o projeto cumprisse tempos máximos de construção (três anos) e custos máximos por unidade (400 mil dólares). O aparente sucesso do projeto abre a porta a que o Estado adote a mesma postura, ao dar prioridade aos tempos e custos de construção, e assim disciplinar as empresas que contrata.

PORTUGAL NÃO É NOS STATES

Mesmo se ignorarmos os problemas colocados pelos argumentos apresentados em Abundance, a transposição para Portugal e outros países é limitada. Klein e Thompson mostram como os prósperos EUA são um dos países industrializados com maior escassez de habitação: tem dos menores números de casas por habitante e, em particular, ao longo da última década, está em queda neste rácio.

Embora seja tentador, este diagnóstico de escassez não é partilhado por grande parte do mundo industrializado. Curiosamente, os autores citam Portugal como um exemplo de abundância de casas, dado ser o país da OCDE com o maior número de habitações por habitante e, tendo em conta o fraco crescimento demográfico, mostra uma evolução razoável da última década. Este facto deve levar, no mínimo, a uma disputa sobre se as causas da crise portuguesa coincidem com aquelas reportadas em Abundance.

O facto de Portugal não apresentar uma escassez de casas nos moldes definidos por Klein e Thompson não significa que o nosso país esteja a salvo de problemas na provisão de habitação, em particular no que toca à capacidade para construir. Basta observar o elevado número de pessoas em situação de sem abrigo em Portugal e o ressurgimento dos bairros de autoconstrução para apontar para a necessidade de um setor da construção funcional, que responda à procura de quem vive do trabalho em Portugal. Olhando para o resto do mundo industrializado, o tipo de escassez citado pela dupla Klein-Thompson é partilhada no essencial pelos países anglo-saxónicos.

A tese de Abundance é que os aumentos de preços nos EUA se devem à incapacidade de expansão da oferta devido a constrangimentos artificiais. No caso português, é difícil encontrar fortes indícios desse tipo de distorção. Depois da quebra na construção, com o período da Troika, o ritmo de construção em Portugal passou a ser ascendente a partir de 2014. Numa análise mais geral, um estudo do Banco Mundial, publicado em 2018, mostra como a construção em diferentes países reage aos preços (elasticidades). Dos 19 países analisados, Portugal registou a sétima maior resposta da construção face aos preços. O Reino Unido, o único país anglo-saxónico da amostra, era aquele em que a construção menos reagia aos preços do mercado. Ou seja, o estudo aponta que os países industrializados de língua inglesa são de facto a exceção nas suas dinâmicas de construção, apelando assim ao cuidado com ideias importadas daí

Nada disso significa que facilitar a construção ou acabar com algumas regulamentações não possa ser benéfico - por exemplo, permitir uma base de duche (poliban) em vez da obrigatoriedade das banheiras é benéfico para pessoas com mobilidade reduzida. As dúvidas que devemos colocar prendem-se com até que ponto um novo ímpeto desregulador teria efeitos positivos e significativos no mercado de habitação. Em bom rigor, a simplificação de processos tem sido uma das áreas em que sucessivos governos mais apostaram nos últimos anos. Entre 2010 e 2013, o tempo com licenciamentos caiu significativamente em Portugal, uma das maiores reduções nos países desenvolvidos (de 227 para 160 dias).2 Este processo tem sido continuado com medidas de mobilização, como o Simplex Urbanístico. No que toca aos obstáculos à construção, a “dificuldade na obtenção de licenças” não surge historicamente no topo das prioridades das empresas do setor da construção; ao mesmo tempo, 65% de empresas reportam “nenhum obstáculo”, valor máximo desde que o inquérito existe (1997).

Além do baixo crescimento populacional, existem dois fatores fora do universo de Abundance que atrofiam a construção em Portugal, apesar de um forte aumento de preços. Por um lado, o baixo número de construções em Portugal reflete, num primeiro momento, uma incapacidade temporária do setor da construção de responder. Com a Grande Crise Financeira e a intervenção da Troika, surgiu a falência generalizada de empresas no setor e a perda de capacidade instalada (trabalhadores e não só).

Por outro lado, e mais à margem do debate nacional, o reduzido número de novas construções camufla uma reconfiguração do mercado de habitação para novos segmentos, outrora quase inexistentes na sociedade, muito assentes na procura externa. Isto acontece, num primeiro momento, por causa das compras por parte de quem tem elevados rendimentos obtidos fora de Portugal. Num segundo momento, esses valores contaminam o mercado a partir de quem vende imóveis existentes a essas procuras externas e, posteriormente, utilize os montantes obtidos para aceder ao mercado de luxo.

Citando o estudo da Nova SBE sobre o Mercado Imobiliário Residencial de Gama Alta em Portugal - encomendado pela empresa de imobiliário de luxo Porta da Frente Christie’s e coordenado por Pedro Brinca e João Duarte - «construir para a classe média e média baixa é um grande desafio, sendo viável para a classe média apenas sob condições específicas (terrenos baratos e custos controlados)». Como constrangimentos ao setor, os autores citam a fiscalidade (apesar de não ter aumentado nos últimos anos) e as normas climáticas da União Europeia. O relatório, apesar de ser uma celebração do mercado de luxo e seguir a cartilha de apresentar reduções de impostos como solução para todos os problemas, acaba por descrever a reestruturação do mercado imobiliário em Portugal - algo que não aconteceu nos EUA descritos por Klein e Thomson, limitando a utilidade do seu trabalho para a realidade portuguesa.

Ao contrário da tese de Abundance e de Guimarães Pinto, o setor da construção nacional não está constrangido por regulamentações em reação aos sinais de mercado. Está simplesmente a reagir e a ajustar-se a uma nova estrutura de mercado, que investe muito mais dinheiro por cada nova unidade, como pode ser observado na recente disparidade entre o número de fogos concluídos e o investimento em habitações (em percentagem do PIB).

RESOLVER A CRISE HABITACIONAL E UMA NOVA ESTRUTURA FISCAL

Ao contrário do que os discursos sobre bidés e gafanhotos apontam, é nos impostos sobre a propriedade que encontramos os entraves a um mercado habitacional saudável. Em particular, Portugal tem uma configuração favorável a conflitos entre quem é dono de uma casa e quem não tem património. Neste ponto específico, Portugal assemelha-se aos países anglo-saxónicos, na medida em que não adveio qualquer penalização sobre os proprietários devido aos aumentos brutais dos preços da habitação nos últimos anos de boom. Isto deve-se ao facto de que Portugal apresenta uma configuração fiscal propícia a isso neste tipo de impostos, assente no IMI, IMT e Imposto Selo.

O IMI é timidamente atualizado em linha com os valores de mercado, tendo sido mesmo reduzido em vários municípios na última década. Com isto, ao contrário do que aconteceu noutros países, os proprietários não passaram a pagar mais deste imposto devido à valorização dos imóveis. O ano de 2015, um ano zero da crise da habitação, foi aquele em que o Estado português teve maiores receitas (em percentagem da economia) com o IMI. Ou seja, enquanto o valor desse património aumentou, o peso deste imposto andou em sentido inverso.

Os impostos sobre transações (IMT e Imposto Selo), pela sua natureza, incidem em especial sobre quem está a entrar no mercado de habitação, muitas vezes a par de elevados níveis de dívida. Em 2023, os impostos sobre transações passaram a ser responsáveis por mais receita do que o IMI (56% de toda a receita), consequência dos altos valores transacionados no mercado imobiliário. O atual equilíbrio fiscal tem a perversidade de fazer com que os municípios beneficiem orçamentalmente de altos níveis de inflação imobiliária. Ao contrário dos casos da França e do Japão, a despesa mais elevada com impostos incide sobre quem compra a casa, que várias vezes não era proprietário até à data e/ou até então não vivia no município do imóvel.

Para começar a reverter os danos da crise da habitação da última década, em vez de se seguir as lições desreguladoras de Abundance, devemos pensar em redesenhar o nosso sistema de impostos sobre a propriedade, tendo em conta o poder local como agente chave. Esta é a receita inspirada nos países que melhor têm conseguido conter os preços da habitação, procurando alinhar o interesse entre quem entra e quem já está no mercado imobiliário. O governo de Luís Montenegro tem usado o sistema de impostos como a principal ferramenta de política habitacional, mas maioritariamente para amplificar as assimetrias já existentes e tornar os proprietários ainda mais beneficiários de valorizações.

Isto passa por, logo à partida, reintroduzir o imposto sucessório. Este foi eliminado com a chegada do governo PSD-CDS conduzido por Manuel Durão Barroso. A sua reintrodução, combinada com outras medidas de taxação de património, para níveis em linha com os outros países desenvolvidos, poderia arrecadar em torno de 1,2 mil milhões e 2 mil milhões de euros por ano. Efeito crucial, reduziria a atratividade dos imóveis como mecanismos de investimento, em especial para não residentes, capazes de escolher outros destinos para o investimento.

No que toca ao IMI, que é cobrado pela posse do imóvel, antes de mexer nas taxas existentes, é necessário que o valor do imóvel sobre o qual é aplicado seja alinhado com as recentes valorizações do mercado. Tal como observado no caso do Japão, isto alinharia os atuais proprietários com medidas que contenham o preço dos imóveis. Ao nível local, tornaria a nova construção que deflacione o preço dos imóveis politicamente mais atrativa. Aqui, também existe espaço para o IMI incidir de forma diferente para tipos de proprietários distintos. Nomeadamente, os proprietários com pouca ou nenhuma dívida sobre o imóvel por amortizar, ou cujo imóvel não se destine à primeira habitação, devem ser os mais penalizados.

Os impostos sobre as transações, como o IMT e o imposto selo, os mais significativos na compra de casa, fornecem ainda mais possibilidades. Há espaço para um sistema muito mais progressivo, que sirva de ferramenta penalizadora da compra de imóveis com valores muito acima da média ou mesmo uma penalização extraordinária para os que não são residentes fiscais, inspirado naquilo que é praticado em Singapura. A devolução de parte do IMT via IRS é uma alternativa que surgiu recentemente pela mão de Vera Gouveia Barros, economista ligada ao think tank SEDES. O atual governo, ao agravar o IMT para não residentes, medida tímida mas na contracorrente do seu programa político, mostrou que este imposto pode ser usado com limitador de tipos específicos de procura.

Outra alavanca é tornar a taxa ou a percentagem de receita entregue aos municípios do IMT sobre os novos imóveis (que envolvam intervenções e disrupções do espaço público) superior àquela que é aplicada sobre os imóveis antigos. Atualmente, além do preço de mercado, é indiferente para um município se uma transação é de um imóvel novo ou de imóveis existentes. Enquanto os críticos podem encarar esta medida como um desincentivo à nova construção, esta alavanca alinharia os objetivos das autarquias (com amplos poderes na definição do uso de solos) com a expansão da construção. Mais do que reduções abstratas de regulamentações, aumentar a receita arrecadada com novos imóveis face a transações de casas existentes incentivaria politicamente as câmaras municipais a acolher novas construções. Com o paradigma atual, as receitas generosas de impostos sobre as transações de casas já existentes colocam as autarquias numa posição cómoda (viver de receber receitas) face aos ciclos de valorização.

Fundamentalmente, há espaço de manobra para aliviar o IMT para vários segmentos da população e caminhar para um sistema em que este não tenha o peso desproporcionado na taxação da habitação. Assim, os impostos sobre as transações funcionariam simultaneamente como uma ferramenta dissuasora de certos tipos de transações e como uma forma de promover mais construção, em vez de serem a fonte passiva de receitas em que se tornaram. No sistema fiscal tomado como um todo, existe espaço algo menos focado no consumo e no trabalho e em colocar os custos sociais da crise da habitação em cima daqueles que beneficiam tout court com o aumento de preços.

Uma outra particularidade do mercado de habitação português no contexto internacional é o elevado número de casas vagas. Os imóveis vagos em Portugal encontram-se em variados estados de preservação e não são um exclusivo do interior do país. Mesmo com o fortíssimo aumento de preços de mercado, muitos dos imóveis mantêm-se vagos. Numa crise de habitação, o Estado não pode ver com naturalidade a subutilização destas habitações. Neste momento, a única ferramenta existente para penalizar este tipo de situações resume-se aos imóveis devolutos (adicional do IMI), apenas uma parcela dos vagos, e tem de ser aplicada pelo município. Numa entrevista sobre a lei dos solos, Manuel Castro Almeida, então ministro Adjunto e da Coesão Territorial, afirmou corretamente que o adicional do IMI era uma medida «pouco desincentivadora, porque mesmo o multiplicar por três ou por quatro os valores do IMI continuam baixos». Nas entrelinhas dava a entender que a maioria dos autarcas não tinha particular interesse em comprar essa batalha - «se não o fazem lá sabem porquê». A partir das afirmações de Castro Almeida podemos concluir que a extensão do adicional do IMI para casas vagas seria insuficiente.

Dados esses constrangimentos, o Estado central deve pensar num sistema que penalize fiscalmente os imóveis sem residentes fiscais ou sem contratos de arrendamento (tanto vagos como devolutos) e que esse valor aumente todos os anos, como é possível na legislação brasileira. Juntando a isto, a mera atualização do IMI para valores de mercado daria também um contributo positivo na mobilização destas casas para fins de habitação.

DISPUTAR O FUTURO

Na última década, foi-se criando um consenso político em torno da provisão de habitação pública em Portugal. Em 2018, António Costa anunciou o objetivo de acabar com «todas as situações de carência habitacional» até aos 50 anos do 25 de Abril, o que significaria cerca de 26 mil alojamentos (programa 1.º Direito). Cinco anos depois, o primeiro-ministro lamentava que o objetivo não seria cumprido e que um novo levantamento das necessidades da população levantava a fasquia de 26 mil para 60 mil fogos. Apesar de o governo ter apenas 17.500 fogos «entre concurso, obra ou conclusão», o primeiro-ministro acenava que, com os fundos do PRR, seriam construídos mais de 32 mil fogos até ao final de 2026. Luís Montenegro continuou este exercício ao aumentar o número de casas prometidas para mais de 50 mil enquanto alargava o prazo de entrega para 2030.

Tendo o programa 1.º Direito sido integrado em 2021 no PRR, os constantes atrasos na concretização não podem ser interpretados como alguma cativação por parte do Ministério das Finanças. Levanta-se a questão de existirem reais constrangimentos burocráticos dentro do Estado que não permitem que este execute aquilo que se propõe, em linha com o que Abundance descreve sobre a habitação pública na Califórnia.

Em última instância, poderemos admitir que Guimarães Pinto tem um ponto sobre as causas e soluções da crise da habitação, ao mesmo tempo que Isaltino tem queixas legítimas sobre os processos burocráticos e administrativos sabotarem o próprio Estado? Episódios como a conversão falhada do antigo edifício do Ministério da Educação, na Avenida 5 de Outubro, em Lisboa, numa residência estudantil, dão a entender que sim. O Estado, dono do imóvel e com fundos do PRR disponíveis, levou cinco anos para concluir não se tratar de um projeto adequado em termos estruturais.

Enquanto uma nova estrutura de impostos sobre a propriedade e a riqueza é um caminho claro de como gerar receitas para financiar habitação pública, a sua concretização no terreno é bem mais duvidosa, com um Estado altamente centralizado no Ministério das Finanças e com as atuais regras da contratação pública. Criar uma empresa pública com o nível de autonomia da Caixa Geral de Depósitos ou da TAP pode ser parte da solução, sem estar isenta de riscos, como qualquer projeto que envolva grandes quantias de dinheiro público.

Para um instrumento dessa natureza ser viável no longo-prazo, é necessário pensar em mecanismos equivalentes ao contrato de serviço público que a CP recebe para cumprir serviços essenciais que não dão lucro, mas também permitir operações que garantam fontes de receita permanente fora do Orçamento de Estado para serem reinvestidas (p. ex.: habitação a custo abaixo do mercado para famílias com rendimentos intermédios). Sendo a vantagem do Estado a capacidade de construção e de financiamento em escala, uma agência pública de habitação deve focar-se na construção em escala e em densidade, em zonas estrategicamente definidas, como zonas próximas de transportes públicos, e novas zonas urbanas, em detrimento da reabilitação de imóveis devolutos espalhados pelo território. Concretizar tal objetivo requer que uma empresa pública para habitação tenha a autonomia financeira e operacional que lhe dê a capacidade de adquirir e controlar solos urbanos em escala. As compras públicas em grande escala podem ser um instrumento que, ao criar procura em escala, fomente a inovação no setor (p. ex., fomentar a construção modular de baixo custo).

Se o campo progressista não tiver uma visão clara de como desbloquear os constrangimentos institucionais atuais, e entender os seus riscos, será apanhado de surpresa pelo projeto que a direita está a ensaiar para a habitação, que parece seguir os moldes de projetos como o Parque das Nações. Nesse cenário, em vez de propor um modelo alternativo, ficará numa posição defensiva de denúncia de eventuais abusos, negociatas ou casos de corrupção. A popularidade de Isaltino mostra que essa posição corre o risco de ser perdedora.

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Pensar, escrever, editar e publicar exige tempo. Nós, os Pijamas, fazemo-lo à margem das nossas rotinas laborais, numa lógica de participação no espaço público - sobretudo, para desconstruir a narrativa do economês dominante e refletir sobre alternativas para a nossa vida coletiva. Se gostaste do que leste, subscreve e partilha a nossa newsletter e os nossos artigos. Esse é o maior apoio que nos podes dar.