地方で不動産投資の発信をしていると、決まってこんな質問をいただきます。 「人口が減っているのに、不動産投資なんてして本当に大丈夫なんですか？」

厳しい言い方ですが、そもそもそう思う時点で地方での投資はやめておいたほうがいいでしょう。
しかし、あえて「人口減少下の地方でも勝つための方法」を今回は書いていこうと思います。

昨年12月に、木下斉さん、熊紀三夫さんという商店街再生のレジェンドと、「DIYでの商店街再生」をテーマにトークイベントを開催しました。

会場は、まさに私がDIYでリフォームしたシャッター商店街のBar。元々は古いメガネ屋さんでしたが、全面リフォームを経て、見違えるような空間に生まれ変わりました。

テーマは、「シャッター商店街をどう再生するか？」、そして「今、エリア再生になぜDIYが必要なのか？」。

この記事では、イベントでの気づきと、私が確信している「地方でこそ個人は不動産投資をすべきである」という持論をまとめます。

地方不動産投資のリアルと「ミクロ」の視点

確かに、データを見れば地方の人口減少は残酷なまでに進んでいます。

自治体の半数が消滅危機: 民間組織「人口戦略会議」が2024年に発表した報告書では、全国の自治体の約40%にあたる744市町村が、2050年までに「消滅可能性自治体」に分類されています。これは、若年女性（20〜39歳）が50%以上減少すると推計される自治体のことです。
「移動による減少」の加速: 単なる自然減（死亡数＞出生数）だけでなく、地方から都市部への「社会減（転出超過）」が止まりません。総務省の住民基本台帳人口移動報告によると、東京圏への一極集中は続いており、地方都市では「若者がいなくなる」という構造的な問題に直面しています。

しかし、これは「市町村全体」というマクロな視点の話です。 一方でもう少しミクロな視点、つまり「点」で見てみるとどうでしょうか？

RESAS（地域経済分析システム）の「地域人口メッシュ分析」を使うと、エリアごとの人口増減率を可視化できます。 こちらが、我が町の分析図です。

赤や黄色のエリアは人口増加、青いエリアは人口減少。 いかがでしょう？ 全エリアが死滅しているわけではなく、人口が増えている「ホットスポット」が確実に存在するのです。

「地方は衰退している」という言葉は、行政区分でひと括りにした解像度の低い見方でしかありません。現場では、消滅していくエリアの隣で、出店者が絶えない人気のエリアが生まれています。

「人口減少地域で投資していいか？」と悩む前に、まずはこのミクロの視点を持つべきなのです。

「ボロ戸建て投資」の先にある「エリア再生」

とはいえ、すでに盛り上がっているエリアを狙うのは至難の業です。物件価格は高騰し、そもそも市場に出てこない。

じゃあどうすればいいのか？ 自分たちの手で、人気のエリアを作ってしまえばいい。 自らの力で土地の評価を捻じ曲げる。それこそが「エリア再生（エリアリノベーション）」です。

我々「ボロ戸建て投資家」は、これまで建物の価値を上げることに心血を注いできました。ボロボロの箱を使えるようにし、その付加価値で収益を得る。しかし、それはあくまで「建物」単体の投資です。

一方で「エリア再生」とは、エリア全体の価値を上げる手法です。 具体的には、狭い範囲で複数件を一気に再生し、エリア自体の印象を塗り替えます。

例えば、全長450mのシャッター商店街があるとします。 ここでまばらに5軒のお店がオープンしても、インパクトは薄い。戦力が分散する、いわば「南方戦線状態」です。

限られたリソースで戦うなら、戦力を一点に集中させる局地戦でなければなりません。半径100m圏内に集中して、5軒のイケてる店をぶち込む。 すると、「あのブロックはなんだかイケてる」と噂になり、人が集まる。更に、なんだか儲かりそうだとなると同じセンスを持つオーナーたちが引き寄せられてくる。

この「ポジティブ・スパイラル」こそが勝ち筋です。

店主は儲かり、エリアの価値が上がり、家賃も上げられる。売却時にはキャピタルゲインも狙える。消費者には魅力的な場所ができ、自治体は税収が増える。地域のみんながハッピーになる。

もはや個人デベロッパー。東京では不可能なこの打ち手が、地方なら個人でもできてしまう。地方不動産投資は、投資家次第で「土地の値段」さえ変えられるのです。

今、街を変えられるのは「DIYer」である

「よし、自分も投資しよう」と思われた方へ。現実は、かつてないほどシビアです。 圧倒的に利回りが合わない。その最大の原因は「建築費の高騰」です。

【建築費と人件費の高騰】
資材価格: 一般財団法人建設物価調査会の「建設物価指数」によると、建築資材の指数は2021年頃から急騰。例えば木材や鋼材、塩ビ製品（壁紙など）は数年前の1.5倍〜2倍近くで推移しています。
人件費: 厚生労働省の「建設業の賃金動向」によれば、人手不足と働き方改革（2024年問題）の影響で、職人の労務単価は右肩上がり。特に地方では若手不足が深刻で、外注費用は年々跳ね上がっています。

私がDIYを始めた4年前、のり付き壁紙は1m300円程度でしたが、今や450円。 このコスト高の中で、相場以上の家賃が取れないエリアを再生しようと思えば、外注まかせでは一瞬で財務がショートします。

現代のエリア再生は、「気合」と「根性」と「DIYによる労働力」でしか動かせない。

これまで孤独に空き家にこもって戦ってきた「ボロ戸建てファイター」たちが団結し、点ではなく面で攻める時が来たのです。 「万国の労働者（ボロ戸建てファイター）よ、団結せよ！！」

まずは、鶴岡市のシャッター街「銀座通り」で私が証明します。 四半世紀、全国の商店街を見てきた木下斉さん曰く、「DIYで商店街を再生した成功事例はまだ全国にない。類例を見ない取り組みだ。」とのこと。

これはまだ壮大な仮説です。
果たして、DIYでシャッター商店街を再生できるのか！？
私自身がDIYでエリアの価値を上げられることを、身をもって実践していきます。

そのプロセスはYouTube「ポレポレDIYチャンネル」で配信中。

https://www.youtube.com/@polepole_diy

さらに深く専門的な商店街の裏話は、木下さんとコラボチャンネルを開設し公開予定です！！

ぜひ行く末を見守ってください！

元記事: note