Stare biurowce znikają z mapy. Właściciele stoją przed decyzjami za miliardy

Polski rynek biurowy przeżywa bezprecedensową transformację. Z badań firmy doradczej Colliers wynika, że w ciągu najbliższych lat to właśnie sposób zarządzania istniejącymi budynkami — a nie nowa podaż — będzie kształtował przyszłość tego segmentu nieruchomości komercyjnych. Właściciele starszych biurowców stoją przed wyborem wartym miliardy złotych: modernizować, przekształcać, czy wyburzać.

Warszawa po raz pierwszy w fazie kurczenia

Warszawa jako pierwsze miasto w Polsce weszła właśnie w fazę kurczenia rynku biurowego — ilość wycofywanej powierzchni przewyższa nową podaż deweloperską. W ciągu ostatnich pięciu lat z warszawskiego rynku zniknęło ponad 500 tysięcy m² powierzchni biurowej. W samym tylko ubiegłym roku wyłączono z użytkowania 17 budynków o łącznej powierzchni niemal 166 tysięcy m².

Zjawisko to wynika z rosnących wymagań najemców, którzy coraz częściej szukają nowoczesnych przestrzeni spełniających standardy ESG i unijne dyrektywy dotyczące charakterystyki energetycznej budynków (EPBD). Różnica w poziomie pustostanów między najstarszymi a najnowszymi obiektami jest dramatyczna — we Wrocławiu wskaźnik niewynajętej powierzchni w budynkach sprzed dekady sięga 34 proc., podczas gdy w najlepszych lokalizacjach nowe biurowce notują niemal pełne obłożenie.

40-77 proc. biurowców to budynki dojrzałe i starsze

Dane Colliers nie pozostawiają wątpliwości — zasoby biurowe w największych polskich miastach są mocno przeszacowane pod kątem wieku. Od 40 do 77 proc. wszystkich biurowców to obiekty dojrzałe lub starsze. Najtrudniejsza sytuacja panuje w Szczecinie, gdzie aż 75 proc. rynku stanowią starsze obiekty, oraz w Poznaniu z wynikiem bliskim 60 proc.

— Polski rynek biurowy w ostatnich latach przechodzi istotne zmiany strukturalne, wynikające zarówno z ewolucji modelu pracy, jak i rosnących wymagań regulacyjnych oraz jakościowych. Obecnie obserwujemy rosnącą polaryzację rynku — nowoczesne, dobrze zlokalizowane obiekty utrzymują wysoki popyt, podczas gdy starsze budynki mierzą się z rosnącą presją pustostanów — mówi Dominika Jędrak, dyrektor ds. badań rynku w Colliers.

Trzy drogi dla właścicieli: modernizacja, konwersja lub wyburzenie

Właściciele starszych budynków stoją przed wyborem trzech głównych strategii. Modernizacja pozwala na wzrost czynszów o 10-25 proc., jednak wymaga znaczących nakładów i nie zawsze jest ekonomicznie uzasadniona. Wyburzenie ma sens głównie w najlepszych lokalizacjach, gdzie wartość gruntu zaczyna przewyższać wartość samego obiektu — tak jest m.in. z wystawionym na sprzedaż budynkiem PKO w centrum Warszawy.

Najciekawszą opcją jest jednak konwersja — zmiana funkcji biurowca na mieszkania, hotele, akademiki lub obiekty najmu instytucjonalnego (PRS). Analizy Colliers z ostatnich 18 miesięcy wskazują, że około połowa analizowanych przypadków kończy się właśnie konwersją. Proces ten bywa nawet o ponad połowę szybszy niż budowa nowego obiektu od podstaw.

Intraco do wyburzenia, Lipowy Office Park już akademik

Warszawskie przykłady pokazują, że transformacja już trwa. Wieżowiec Intraco zostanie wyburzony, aby ustąpić miejsca nowej inwestycji. Z kolei dawny kompleks Lipowy Office Park przeszedł metamorfozę w prywatny akademik SHED Sky Living — 582 pokoje dla 733 mieszkańców powstały w zaledwie 11 miesięcy. To jeden z najszybszych procesów konwersji biurowca na mieszkalnictwo w Polsce.

Istotnym argumentem za zachowaniem istniejącej struktury jest rachunek ekologiczny. Przebudowa warszawskiego V Tower (dawniej Warta Tower) oparta była na zachowaniu istniejącej bryły i elewacji właśnie ze względów środowiskowych. — W przypadku wyburzenia i budowy od zera do atmosfery trafiłoby ponad 27 tysięcy ton CO² — wskazuje Bartosz Jankowski z Colliers Define. Tymczasem budowa nowego obiektu generuje 40-80 proc. więcej emisji niż głęboka modernizacja.

Milion Polaków bez miejsca w akademikach — olbrzymi potencjał PRS

Jedną z najdynamiczniej rozwijających się form konwersji jest przekształcanie biurowców w akademiki. W Polsce studiuje około 1,3 miliona osób, podczas gdy prywatny rynek zakwaterowania oferuje zaledwie kilkanaście tysięcy miejsc. Konwersja biurowców na cele mieszkaniowe — zwłaszcza te związane z sektorem PRS (Private Rented Sector) — może wypełnić tę lukę.

Transformacja nie omija też sektora handlowego. Z danych wynika, że z 14 milionów m² przestrzeni handlowej w Polsce niemal jedna trzecia (4,5 mln m²) przypada na obiekty mające ponad 20 lat. Podobnie jak w przypadku biurowców, właściciele galerii handlowych stają przed wyborem: przebudowa, rekomercjalizacja lub wyburzenie.

Co to oznacza dla rynku mieszkaniowego?

Konwersja biurowców na mieszkania to dobra wiadomość zwłaszcza dla rynku w największych miastach. W lokalizacjach, gdzie grunty pod nową zabudowę są drogie lub po prostu ich brakuje, przebudowa istniejącego biurowca może być najszybszą drogą do wprowadzenia nowej podaży mieszkaniowej. Proces ten wpisuje się w szerszy trend kurczenia rynku deweloperskiego — jak pokazują dane za maj 2026 roku, deweloperzy wyraźnie hamują z nowymi projektami.

Zmiany na rynku biurowym wpłyną też na ceny mieszkań w najlepszych lokalizacjach. W Warszawie granica 20 tysięcy zł za m² jest coraz bliżej — konwersja dawnych biurowców w ścisłym centrum może dodatkowo podnieść atrakcyjność i ceny okolicznych nieruchomości.

Warto śledzić rynek biurowy nie tylko jako odrębny segment, ale jako barometr zmian zachodzących na całym rynku nieruchomości. To, jak właściciele tych budynków podejmą decyzje w najbliższych latach, wpłynie bezpośrednio na krajobraz polskich miast — i to nie tylko w kontekście biurowym, ale też mieszkaniowym.

Zdjęcie: Pexels