Popyt na mieszkania hamuje. Jedno miasto wciąż przyciąga kupujących

Sprzedaż nowych mieszkań miała w tym roku rosnąć, ale ta prognoza sprawdza się na razie tylko w Warszawie. W pozostałych metropoliach popyt osłabł – wynika z danych portalu RynekPierwotny.pl. Jednocześnie kupujący nie muszą obawiać się wzrostu cen na rynku pierwotnym. W wielu miastach hamuje je bowiem wysoka oferta i mieszkania czekają na kupującego.

Warszawa jedynym jasnym punktem

Z danych zaprezentowanych przez eksperta portalu RynekPierwotny.pl Marka Wielgo wynika, że w maju 2026 roku tylko dwie aglomeracje odnotowały wzrost liczby sprzedanych mieszkań w porównaniu z kwietniem. W Warszawie wynik wyniósł 1488 lokali wobec 1442 w kwietniu (wzrost o ok. 3 proc.), a w Trójmieście – 566 wobec 544 (wzrost o 4 proc.).

W pozostałych miastach sytuacja wyglądała znacznie gorzej:

• Kraków: spadek z 670 do 579 lokali (–14 proc.)
• Wrocław: spadek z 574 do 561 lokali (–2 proc.)
• Poznań: spadek z 458 do 422 lokali (–8 proc.)
• Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia (GZM): dramatyczny spadek z 462 do 324 lokali (–30 proc.)

– Wyniki sprzedażowe firm deweloperskich potwierdzają nasze obawy, że po ożywieniu popytu w marcu, kolejne miesiące będą już pod tym względem nieco słabsze – skomentował Marek Wielgo z RynekPierwotny.pl.

Nowe mieszkania: Warszawa przyciąga, reszta hamuje

Różnice między rynkami widać również w liczbie nowych inwestycji trafiających do oferty. W maju do sprzedaży w stolicy trafiło 1954 mieszkania – ponad dwukrotnie więcej niż w kwietniu (919). To jedyny rynek w Polsce, gdzie tegoroczna średnia miesięczna sprzedaż jest wyższa od ubiegłorocznej. Tymczasem w Krakowie do oferty trafiło zaledwie 227 mieszkań (ok. 65 proc. mniej niż średnia z 2025 r.), a we Wrocławiu – 293 lokale (ok. 69 proc. poniżej średniej).

Ile kosztuje metr kwadratowy?

Mimo spadku popytu ceny na rynku pierwotnym pozostają stabilne lub nieznacznie rosną. Średnie stawki za metr kwadratowy w maju 2026 roku przedstawiają się następująco:

• Warszawa: 19 900 zł/mkw. (wzrost r/r o ok. 10 proc.)
• Trójmiasto: 17 800 zł/mkw. (wzrost r/r o ok. 5–6 proc.)
• Kraków: 17 200 zł/mkw. (wzrost r/r o ok. 3 proc.)
• Wrocław: 15 400 zł/mkw. (wzrost r/r o ok. 4 proc.)
• Poznań: 14 200 zł/mkw. (wzrost r/r o ok. 5–6 proc.)
• Łódź: 11 600 zł/mkw. (wzrost r/r o ok. 1 proc.)
• GZM: 11 200 zł/mkw. (spadek r/r o ok. 1 proc.)

Ceny nie wzrosną – ale segment popularny kurczy się

Eksperci uspokajają: wysoka podaż mieszkań w większości miast sprawia, że deweloperzy nie mają podstaw do podnoszenia cen. Problemem jest jednak kurczący się segment popularny, czyli mieszkania w przystępnych cenach. W Warszawie liczba mieszkań dostępnych w cenie do 17 tys. zł/mkw. spadła o 18 proc. w porównaniu z początkiem roku – z ponad 8,7 tys. do ok. 7,2 tys.

– Im więcej na danym rynku jest mieszkań z najwyższej półki, tym większy rozjazd między średnią a medianą. Nieprzypadkowo to właśnie Warszawa jest tu liderem – wskazuje Marek Wielgo.

Dla kupujących szukających przystępnych cenowych to sygnał ostrzegawczy: rynek popularny w największych polskich miastach stopniowo się zawęża, co może utrudnić zakup mieszkania osobom dysponującym ograniczonym budżetem.

Zainteresowanie zakupem nowego mieszkania spada we wszystkich miastach z jednym wyjątkiem – co to oznacza dla przyszłości polskiego rynku nieruchomości? Eksperci wskazują, że III kwartał 2026 roku będzie kluczowy dla kształtu całego roku na rynku pierwotnym.

Źródła: dane portalu RynekPierwotny.pl, analizy Rankomat.pl | Zdjęcie: Pexels